Combien coûtent réellement les frais d'achat immobilier en Espagne en 2026 ?
ITP · TVA · AJD · Notaire · Registro · Guide 2026C'est la question qui revient dans presque tous nos premiers échanges avec des acquéreurs francophones : « au-delà du prix affiché, combien dois-je vraiment prévoir ? » Et c'est aussi celle où circulent le plus de chiffres approximatifs, allant du simple au double selon les sources.
La réponse dépend de trois choses : la région où vous achetez, la nature du bien — ancien ou neuf — et votre profil. Ce guide détaille chaque poste, distingue ce qui est obligatoire de ce qui est facultatif, et intègre la baisse de l'ITP entrée en vigueur en Communauté valencienne le 1er juin 2026.
Précision utile avant de commencer : les principes exposés ici sont nationaux, mais les taux détaillés et les exemples chiffrés de ce guide concernent principalement la Communauté valencienne. Si votre projet porte sur une autre région, les montants seront différents.
Combien faut-il prévoir en plus du prix d'achat ?
Pour un achat en Communauté valencienne, la règle utile à retenir est la suivante : comptez entre 10 % et 13 % du prix du bien, en plus du prix lui-même.
Ce dernier point est celui que les acquéreurs saisissent le plus mal. On s'inquiète beaucoup des honoraires de notaire — un réflexe français, où ils sont proportionnellement plus lourds — alors qu'en Espagne ils représentent une fraction très modeste du total. L'essentiel du budget, c'est l'impôt d'acquisition. Les autres frais restent généralement très inférieurs au poids de l'ITP ou de la TVA, mais leur montant dépend du prix, du dossier et des prestations choisies.
Attention en revanche : cette fourchette vaut pour la Communauté valencienne. L'ITP est fixé par chaque communauté autonome, et le taux valencien présenté ici ne s'applique donc pas automatiquement à Madrid, en Catalogne, en Andalousie ou en Murcie. Si votre projet porte sur une autre région, vérifiez le taux applicable auprès de son administration fiscale.
Ancien ou neuf : deux fiscalités totalement différentes
C'est la distinction qui structure tout le budget, et elle ne dépend pas de l'âge du bâtiment mais de la nature juridique de la transmission.
- Vendu par un particulier, ou revente d'un bien déjà livré
- Soumis à l'ITP, impôt régional
- Taux fixé par la communauté autonome
- Pas de TVA, pas d'AJD sur la vente
- Déclaration via le modelo 600
- Première transmission par un promoteur
- Soumis à la TVA (IVA) à 10 %, impôt national
- Plus l'AJD, impôt régional sur l'acte : en Communauté valencienne 0,1 % pour l'acquisition d'une résidence habituelle, 1,4 % dans les autres cas, sous réserve des conditions applicables
- Taux de TVA identique dans toute l'Espagne
- TVA versée au promoteur, AJD à la communauté autonome
Dans une acquisition résidentielle classique, le bien relève soit de l'ITP, soit du régime TVA + AJD : on ne paie pas simultanément l'ITP et la TVA sur la même transmission. En pratique, le neuf coûte un peu plus cher en frais que l'ancien en Communauté valencienne, puisque la TVA à 10 % s'y ajoute l'AJD, alors que l'ITP de 9 % constitue à lui seul l'imposition de l'ancien. L'écart dépend toutefois fortement du taux d'AJD applicable, qui varie selon que le logement constitue ou non votre résidence habituelle.
Cas particulier : un logement construit il y a dix ans mais jamais vendu depuis sa livraison reste juridiquement « neuf » pour sa première transmission. À l'inverse, un logement livré l'an dernier et déjà revendu une fois bascule dans le régime de l'ancien. C'est la première transmission qui compte, pas la date de construction.
L'ITP en Communauté valencienne en 2026 : ce qui a changé au 1er juin
La Generalitat Valenciana a abaissé ses taux d'imposition sur les transmissions immobilières. Les nouveaux taux s'appliquent aux opérations à compter du 1er juin 2026.
| Impôt | Avant | Depuis le 1er juin 2026 |
|---|---|---|
| ITP — taux général | 10 % | 9 % |
| ITP — biens de plus d'un million d'euros | 11 % | 11 % (inchangé) |
| AJD — taux général | 1,5 % | 1,4 % |
| AJD — acquisition d'une résidence habituelle | 0,1 %, sous conditions (voir ci-dessous) | |
Sur un appartement à 250 000 €, la baisse d'un point représente 2 500 € d'économie par rapport à une acquisition réalisée quelques mois plus tôt. Sur une villa à 600 000 €, 6 000 €.
Les taux réduits selon le profil de l'acquéreur
La Communauté valencienne applique par ailleurs une grille de taux réduits, sensiblement inférieurs au taux général, qui peuvent s'appliquer selon la situation de l'acquéreur et le montant de l'acquisition. Sont notamment concernés :
- Les acquéreurs de moins de 35 ans, pour l'acquisition de leur résidence habituelle
- Les familles nombreuses et monoparentales
- Les personnes en situation de handicap, selon le degré reconnu
- Les victimes de violences de genre
- Les acquisitions de logements protégés (VPO), selon le régime
Selon les cas, ces taux se situent entre 3 % et 8 %, avec des seuils de montant qui conditionnent l'application du taux le plus favorable. La grille étant détaillée et régulièrement ajustée, il est indispensable de la vérifier au moment de l'opération auprès de l'Agència Tributària Valenciana ou de votre gestor : un taux réduit peut représenter plusieurs milliers d'euros.
Ces taux réduits sont l'un des postes les plus souvent oubliés par les acquéreurs qui gèrent seuls leur dossier. Vérifier son éligibilité avant de signer est une étape simple, qui peut avoir un impact important sur le budget final ; s'en apercevoir après la déclaration est nettement moins simple.
L'AJD à 0,1 % : la distinction résidence habituelle / résidence secondaire
C'est le point qui change le plus le budget d'un achat dans le neuf, et il concerne directement les acquéreurs francophones — parce qu'il sépare deux profils très différents.
En Communauté valencienne, un taux d'AJD réduit à 0,1 % peut s'appliquer à l'acquisition d'un logement destiné à constituer la résidence habituelle de l'acquéreur, contre 1,4 % dans les autres cas. Sur un logement neuf à 350 000 €, l'écart représente environ 4 550 €.
L'application de ce taux est soumise à conditions : le caractère de résidence habituelle au sens de la réglementation fiscale doit être déclaré dans l'acte notarié, et cette affectation doit être maintenue dans la durée — un changement d'usage trop rapide peut entraîner une régularisation. Les conditions exactes sont à vérifier auprès de votre gestor ou du notaire.
Concrètement : si vous vous installez en Espagne et que le logement devient votre résidence principale, vous pouvez relever du taux réduit. Si vous achetez une résidence secondaire ou un bien destiné à la location, c'est le taux général qui s'applique. C'est une différence à intégrer au budget dès le départ, et non à découvrir chez le notaire.
Attention à la valeur de référence du Catastro
Voici l'une des mauvaises surprises les plus courantes, et elle est rarement expliquée aux acquéreurs francophones.
On imagine naturellement que l'ITP se calcule sur le prix payé. Ce n'est pas systématiquement le cas. Depuis 2022, la base imposable de l'ITP est en principe la valeur de référence déterminée par le Catastro lorsqu'elle existe pour le bien, sauf si le prix déclaré dans l'acte lui est supérieur — auquel cas c'est ce prix qui est retenu.
Concrètement : si vous négociez bien et achetez un bien 220 000 € alors que sa valeur de référence est de 245 000 €, l'impôt peut être calculé sur 245 000 €. À 9 %, l'écart représente environ 2 250 € que vous n'aviez pas budgétés.
| Situation | Base de calcul retenue |
|---|---|
| Prix payé supérieur à la valeur de référence | Le prix payé |
| Prix payé inférieur à la valeur de référence | En principe la valeur de référence |
| Pas de valeur de référence pour ce bien | Les règles générales de valorisation s'appliquent |
La valeur de référence est consultable par le propriétaire ou l'acquéreur sur le site du Catastro. C'est une vérification à faire avant de signer les arras, pas après : elle peut modifier votre budget de plusieurs milliers d'euros, et elle est connue à l'avance.
Nous accompagnons les acquéreurs francophones dans la province de Valencia et sur la Costa Blanca — budget réel, recherche, vérifications et accompagnement jusqu'au notaire.
Notaire, Registro, gestoría, tasación : les autres frais de l'acquisition
Ce sont les postes que l'on redoute le plus et qui pèsent le moins. Additionnés, ils représentent généralement de 0,5 % à 1,5 % du prix.
| Poste | À quoi il correspond | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Notaire | Rédaction et authentification de l'acte de vente. Tarifs encadrés par un barème officiel, progressifs selon le prix | 600 à 1 200 € |
| Registro de la Propiedad | Inscription de l'acte au nom du nouveau propriétaire | 400 à 800 € |
| Gestoría | Traitement administratif : dépôt des impôts, suivi de l'inscription, changements de titulaire | 300 à 600 € |
| Tasación | Évaluation officielle du bien, requise lorsque l'achat est financé par un prêt | 300 à 500 € |
| NIE | Numéro d'identification indispensable à toute démarche | Coût administratif marginal |
| Avocat (facultatif) | Vérification juridique et urbanistique du bien, relecture des arras | Selon le cabinet et la mission |
Les honoraires de notaire et de registre suivent des barèmes officiels progressifs : ils augmentent avec le prix, mais bien moins vite que lui. C'est la raison pour laquelle leur poids relatif diminue à mesure que le bien est cher.
L'avocat, lui, est facultatif — mais c'est le poste dont le rapport coût/tranquillité est le meilleur, en particulier sur une maison individuelle, un bien avec extension, piscine ou dépendance, ou tout bien dont la description ne correspond pas exactement à la réalité. Notre guide sur les travaux non déclarés en Espagne détaille ce qu'il faut vérifier avant de s'engager — le sujet est écrit du point de vue du vendeur, mais l'acheteur y trouvera exactement les mêmes points de contrôle.
Qui paie quoi entre l'acheteur et le vendeur ?
C'est ici que les acquéreurs francophones se trompent le plus, parce qu'ils raisonnent avec des réflexes français qui ne se transposent pas.
| Poste | En principe à la charge de |
|---|---|
| ITP ou TVA + AJD | L'acheteur |
| Frais liés à la formalisation et à l'inscription de l'achat | En pratique le plus souvent l'acheteur — répartition à vérifier dans le contrat et auprès du notaire |
| Gestoría de l'acquisition | L'acheteur |
| Plusvalía municipale | Le vendeur, dans une vente à titre onéreux |
| Certificat énergétique | Le vendeur |
| Impôt sur la plus-value du vendeur | Le vendeur |
| Honoraires de l'agence qui commercialise le bien | Souvent le vendeur (voir ci-dessous) |
Sur ce dernier point, une précision s'impose. Dans une vente immobilière classique, les honoraires de l'agence chargée de commercialiser le bien sont souvent supportés par le vendeur, puisque c'est lui qui mandate l'agence pour vendre. Il n'existe cependant pas de règle nationale uniforme : la répartition dépend du marché local, du contrat et du service rendu.
À distinguer des frais obligatoires d'achat : si vous mandatez un chasseur immobilier ou un conseil acheteur pour rechercher un bien, négocier et vous accompagner, ses honoraires constituent un service professionnel supplémentaire, qui doit être intégré à votre budget global. Ce n'est ni une taxe, ni un frais obligatoire de l'acquisition — c'est une prestation que vous choisissez. Nous détaillons notre fonctionnement sur notre page accompagnement à l'achat et dans notre présentation du service de chasse immobilière sur la côte valencienne.
Deux exemples chiffrés : un achat dans l'ancien, un achat dans le neuf
Les deux exemples ci-dessous portent sur la Communauté valencienne, avec le taux général et sans taux réduit. Ils sont donnés à titre illustratif : les postes non fiscaux sont des ordres de grandeur, qui varient selon le notaire, la gestoría et la complexité du dossier.
Exemple 1 — Appartement ancien à 250 000 €
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| ITP | 9 % de 250 000 € | 22 500 € |
| Notaire | Barème officiel | ~ 800 € |
| Registro | Barème officiel | ~ 550 € |
| Gestoría | Forfait | ~ 400 € |
| Total des frais | ≈ 9,7 % du prix | ≈ 24 250 € |
| Budget global | Prix + frais | ≈ 274 250 € |
Exemple 2 — Logement neuf à 350 000 €, selon le régime d'AJD
Ici, le total dépend directement de la nature de l'acquisition. Les postes communs sont identiques, seul l'AJD change.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| TVA (IVA) | 10 % de 350 000 € | 35 000 € |
| Notaire | Barème officiel | ~ 1 000 € |
| Registro | Barème officiel | ~ 700 € |
| Gestoría | Forfait | ~ 500 € |
| AJD — si résidence habituelle | 0,1 % de 350 000 € | 350 € |
| AJD — autre acquisition | 1,4 % de 350 000 € | 4 900 € |
| Total si résidence habituelle | ≈ 10,7 % du prix | ≈ 37 550 € |
| Total si autre acquisition | ≈ 12,0 % du prix | ≈ 42 100 € |
| Budget global | Prix + frais | 387 550 € à 392 100 € |
Dans tous les cas, l'impôt d'acquisition constitue de loin le principal poste de frais. C'est pourquoi la vérification de votre éligibilité à un taux réduit — d'ITP comme d'AJD — et celle de la valeur de référence du bien ont un impact bien supérieur à toute négociation sur les honoraires annexes.
Crédit immobilier : ce que la banque ne finance pas, et ce qu'elle paie
Deux points sont mal connus des acquéreurs francophones, et ils vont dans des sens opposés.
Ce que la banque ne finance pas
Les banques espagnoles calculent leur financement sur la valeur retenue par l'expert évaluateur — généralement la plus faible entre le prix de vente et la valeur d'expertise — et non sur le budget global. Les frais d'acquisition ne sont donc pas financés par le prêt : ils doivent être disponibles en fonds propres, en plus de l'apport.
Pour un acquéreur non-résident, à qui les banques espagnoles demandent généralement un apport plus important, l'addition à prévoir en liquidités est donc l'apport plus l'intégralité des frais. C'est une cause fréquente de mauvaises surprises lorsque le budget de départ a été calculé uniquement à partir du prix du bien. Notre guide sur le financement d'un achat immobilier en Espagne depuis la France ou la Belgique détaille les conditions applicables.
Ce que la banque paie, et que beaucoup ignorent
Bonne nouvelle en sens inverse : depuis la loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier, les frais liés à l'acte de prêt hypothécaire sont en principe à la charge de la banque — gestoría, notaire et registre de l'acte de prêt, ainsi que l'impôt sur les actes juridiques documentés de cet acte.
Restent à la charge de l'emprunteur la tasación, les copies de l'acte de prêt qu'il demande, et le cas échéant la commission d'ouverture si le contrat en prévoit une.
Ne confondez pas les deux actes. Cette répartition concerne uniquement l'acte de prêt hypothécaire. Les frais de la vente — ITP ou TVA, notaire et registre de l'achat, gestoría — restent à la charge de l'acheteur, prêt ou pas.
Enfin, si le bien nécessite des travaux, ceux-ci ne sont généralement pas couverts par un prêt classique et viennent s'ajouter à votre budget en fonds propres. Notre guide des prix de travaux en Espagne en 2026 donne les ordres de grandeur nécessaires pour l'anticiper.
Pour une vue d'ensemble du parcours d'acquisition — du NIE à la remise des clés — notre guide complet pour acheter un bien immobilier en Espagne reprend chaque étape.
Frais d'achat en Espagne : les questions des acquéreurs francophones
Quel est le montant total des frais d'achat d'un bien immobilier en Espagne ?
Pour un achat en Communauté valencienne, il faut généralement prévoir entre 10 % et 13 % du prix en plus du prix lui-même. La fourchette basse correspond à un logement ancien soumis à l'ITP, la fourchette haute à un logement neuf soumis à la TVA et à l'AJD au taux général. Ce total varie selon la région, le type de bien, le profil fiscal de l'acheteur et les services facultatifs auxquels il fait appel.
Quel est le taux de l'ITP en Communauté valencienne en 2026 ?
Depuis le 1er juin 2026, le taux général applicable aux transmissions d'immeubles en Communauté valencienne est de 9 %, contre 10 % auparavant. Un taux de 11 % s'applique lorsque la valeur du bien transmis dépasse un million d'euros. Des taux réduits, compris selon les cas entre 3 % et 8 %, existent pour certains profils d'acquéreurs. La modification résulte de la loi 5/2025 de la Generalitat.
Paie-t-on l'ITP ou la TVA lors d'un achat immobilier en Espagne ?
Cela dépend de la nature du bien. Un logement ancien, vendu par un particulier, relève de l'ITP, un impôt fixé par la communauté autonome. Un logement neuf, vendu pour la première fois par un promoteur, relève de la TVA au taux de 10 %, à laquelle s'ajoute l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), dont le taux varie en Communauté valencienne selon que le logement constitue ou non la résidence habituelle de l'acquéreur. Dans une acquisition résidentielle classique, les deux régimes ne se cumulent pas : on ne paie pas simultanément l'ITP et la TVA sur la même transmission.
L'ITP est-il calculé sur le prix payé ou sur la valeur de référence du Catastro ?
Depuis 2022, la base imposable de l'ITP est en principe la valeur de référence déterminée par le Catastro lorsqu'elle existe pour le bien, sauf si le prix déclaré lui est supérieur. Concrètement, si vous achetez en dessous de la valeur de référence, l'impôt peut être calculé sur cette valeur et non sur le prix réellement payé. Il est donc conseillé de consulter la valeur de référence du bien avant de signer, car elle peut modifier le budget prévisionnel.
L'acheteur paie-t-il la commission de l'agence immobilière en Espagne ?
Dans une vente immobilière classique, les honoraires de l'agence chargée de commercialiser le bien sont souvent supportés par le vendeur. Un acheteur peut cependant avoir ses propres honoraires lorsqu'il mandate un professionnel pour une recherche ou un accompagnement spécifique, comme un chasseur immobilier. Ces honoraires constituent un service professionnel facultatif, à distinguer clairement des impôts et frais obligatoires de l'acquisition.
Quels frais liés au prêt hypothécaire sont à la charge de la banque en Espagne ?
Depuis la loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier, la banque supporte les frais de gestoría, de notaire et de registre liés à l'acte de prêt hypothécaire, ainsi que l'impôt sur les actes juridiques documentés de cet acte. Restent à la charge de l'emprunteur l'évaluation du bien (tasación), les copies de l'acte de prêt qu'il demande, et le cas échéant la commission d'ouverture. Cette répartition concerne uniquement l'acte de prêt, et non les frais de la vente elle-même.
Un acheteur non-résident paie-t-il des frais d'achat plus élevés en Espagne ?
Les impôts liés à l'acquisition — ITP ou TVA, AJD — s'appliquent de la même manière quelle que soit la résidence fiscale de l'acheteur. Ce sont les conditions de financement qui diffèrent : les banques espagnoles demandent généralement un apport plus important aux non-résidents. S'ajoutent quelques démarches spécifiques, comme l'obtention du NIE, dont le coût reste marginal par rapport au budget global.
Faut-il un NIE et un compte bancaire espagnol pour acheter en Espagne ?
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est indispensable : il est requis pour signer l'acte, régler les impôts liés à l'acquisition et effectuer les démarches administratives. Un compte bancaire espagnol n'est pas juridiquement obligatoire, mais il est vivement recommandé en pratique, notamment pour émettre les chèques bancaires utilisés lors de la signature et domicilier ensuite les charges courantes du logement.
Chiffrons votre budget réel avant de commencer les visites
Nous accompagnons les acquéreurs francophones dans la province de Valencia et sur la Costa Blanca. Avant même la recherche, nous établissons avec vous le budget global — prix, impôts, frais et travaux éventuels.
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Sources officielles et de référence : Agència Tributària Valenciana — ITP et AJD · BOE — Loi 5/2025 de la Generalitat (mesures fiscales) · BOE — Loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier · Banco de España — répartition des frais hypothécaires · Sede Electrónica del Catastro · Consejo General del Notariado
Cet article a une vocation informative et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Les taux d'imposition sont fixés par les communautés autonomes et évoluent : les montants indiqués correspondent à la Communauté valencienne à la date de rédaction et doivent être vérifiés au moment de l'opération. Les postes non fiscaux sont des ordres de grandeur indicatifs. Nous vous recommandons de faire valider votre budget par un gestor, un avocat ou un conseil fiscal avant tout engagement.