Vous avez trouvé un appartement qui vous plaît à Valencia (Espagne) : la surface convient, le quartier aussi, le prix semble cohérent. Avant de signer le contrat d'arras, une autre série de questions se pose, qui n'apparaît dans aucune annonce. Car en achetant un appartement, vous n'achetez pas seulement un logement : vous entrez dans une copropriété, avec ses dettes éventuelles, ses travaux votés, l'état de son immeuble et ses règles sur ce que vous pourrez faire du bien.

Ce guide ne traite pas du choix du quartier ni des budgets : notre guide pour acheter à Valencia par quartier et par budget y est consacré. Il porte sur les vérifications propres à un appartement, celles qui conditionnent le coût réel de l'achat et ce que vous pourrez en faire ensuite. Pour le déroulé général d'une acquisition, notre guide pour acheter un bien immobilier en Espagne reste la référence.

Ces vérifications font partie de l'accompagnement proposé par notre agence immobilière francophone à Valence, avant toute signature.

La copropriété espagnole : ce que vous achetez avec l'appartement

En Espagne, un immeuble divisé en appartements est régi par la loi sur la propriété horizontale. Chaque propriétaire détient son appartement et une quote-part des parties communes : façade, toiture, cage d'escalier, ascenseur, réseaux. Cette quote-part détermine sa contribution aux charges et aux travaux. La communauté de propriétaires, souvent gérée par un administrateur de biens, vote en assemblée le budget annuel, les travaux et les règles de l'immeuble.

Pour un acheteur, cela signifie trois choses : vous héritez de la situation financière de l'appartement vis-à-vis de la copropriété, vous serez lié par les décisions déjà prises, et vous dépendrez de l'état de l'immeuble autant que de celui de votre logement. La loi impose aussi à chaque copropriété de constituer un fonds de réserve, d'au moins 10 % de son budget ordinaire, pour faire face aux travaux de conservation : son montant est un bon indicateur de la santé financière de l'immeuble.

Charges, dettes et derramas : les mauvaises surprises à éviter avant d'acheter

C'est le sujet que les acheteurs francophones découvrent le plus souvent trop tard. Deux mécanismes distincts sont en jeu.

Les dettes de l'ancien propriétaire. Selon l'article 9 de la loi sur la propriété horizontale, le logement reste garant des charges impayées par le vendeur pour la partie de l'année en cours et pour les trois années civiles précédentes. Autrement dit, si le vendeur n'a pas payé ses charges, la copropriété peut se retourner contre le logement, donc contre vous. C'est pourquoi le vendeur doit fournir, avant la signature, un certificat de situation des dettes délivré par la copropriété, sauf si l'acheteur l'en dispense expressément, ce qu'il vaut mieux éviter. Si le certificat fait apparaître des impayés, leur règlement n'est pas automatique : il faut convenir clairement de la manière dont ils seront soldés, par exemple par une retenue sur le prix lors de la signature chez le notaire.

Les derramas, ou appels de fonds exceptionnels. Une derrama finance des travaux qui dépassent le budget ordinaire : réfection de façade, toiture, canalisations, installation d'un ascenseur. Le point délicat est le calendrier. Pour les travaux d'amélioration, la loi prévoit qu'ils sont à la charge de celui qui est propriétaire au moment où les sommes deviennent exigibles, et non de celui qui l'était au moment du vote. Une derrama votée avant votre achat, mais appelée après, peut donc vous revenir. Pour les travaux de conservation ou de réparation, la situation peut être différente et dépend des accords pris et des échéances fixées. Le certificat de dettes, de son côté, n'est pas légalement tenu de mentionner les derramas votées mais pas encore appelées.

Avant de vous engager, demandez donc les procès-verbaux des dernières assemblées, le budget de l'année et le montant du fonds de réserve, et interrogez directement l'administrateur sur les travaux votés ou envisagés. Le contrat d'arras peut ensuite préciser qui prend en charge les sommes déjà votées.

Les immeubles anciens : ce qui se vérifie au-delà de l'appartement

Une part importante des appartements proposés à Valencia se trouve dans des immeubles anciens, notamment dans les quartiers centraux. Ces immeubles ont souvent du caractère, mais leur état conditionne directement les dépenses futures. Un appartement entièrement rénové dans un immeuble en mauvais état reste exposé à des derramas importantes.

• Façades et toiture : fissures, éléments de façade dégradés, étanchéité de la terrasse commune.
• Canalisations communes : descentes d'eaux usées, colonnes d'eau, traces d'infiltrations dans les parties communes ou chez les voisins du dessous.
• Électricité et installations collectives : mise aux normes, compteurs, raccordements.
• Accessibilité : présence ou non d'un ascenseur, marches à l'entrée, possibilité d'aménagement.
• Travaux envisagés et provisions : ce que dit le dernier procès-verbal et ce que contient le fonds de réserve.

En Communauté valencienne, les immeubles résidentiels de plus de 50 ans doivent disposer d'un rapport d'évaluation, l'IEEV.CV. Il décrit l'état de conservation de l'immeuble, son accessibilité et son efficacité énergétique, et signale les travaux à prévoir. Il doit en principe être renouvelé tous les dix ans. Demandez-le à la copropriété, vérifiez sa date et lisez les mesures correctives qu'il prescrit, ainsi que leur échéance : c'est l'un des meilleurs moyens d'anticiper les futures dépenses. Son absence, alors que l'immeuble y est soumis, est aussi une information. La Generalitat a rappelé que le défaut de ce rapport peut entraîner des sanctions pouvant atteindre 6 000 €, selon Valencia Plaza.

L'ascenseur : un critère de prix, de revente et de travaux

Dans un immeuble ancien, l'absence d'ascenseur pèse sur le prix et sur la revente, surtout à partir du deuxième ou du troisième étage. Elle réduit le nombre d'acheteurs potentiels, notamment les familles avec enfants en bas âge et les personnes âgées. Un appartement sans ascenseur peut être une bonne affaire si le prix en tient compte et si vous savez que cette contrainte vous convient sur la durée.

Il faut aussi regarder l'avenir. Si l'installation d'un ascenseur est en discussion dans l'immeuble, elle sera financée par les copropriétaires, en général par une derrama. La loi prévoit même que, dans certains cas, l'installation peut être imposée à la demande d'un copropriétaire âgé de plus de 70 ans ou en situation de handicap, dans certaines limites de coût. C'est donc une question à poser explicitement à l'administrateur.

Le titre d'occupation : cédula, licence ou déclaration responsable

Pour être habité, raccordé aux réseaux et loué, un logement doit disposer d'un titre d'occupation. On parle encore souvent de cédula de habitabilidad, mais en Communauté valencienne, la seconde occupation et les suivantes relèvent aujourd'hui d'une déclaration responsable, encadrée par le décret 12/2021, sauf dans les communes qui exigent une licence expresse. Lorsque plus de dix ans se sont écoulés depuis la première occupation, une nouvelle déclaration est à prévoir lors de la revente, appuyée par un certificat technique récent.

Pour un appartement, la vérification est souvent simple, mais elle devient importante dans deux cas : un appartement issu de la division d'un plus grand logement, et un ancien local commercial transformé en logement. Dans ces situations, il faut s'assurer que la transformation a été autorisée et que le logement peut obtenir son titre d'occupation.

Les logements protégés (VPO) : un statut à repérer avant toute offre

Une partie du parc de Valencia est composée de logements protégés, les VPO (viviendas de protección oficial). Ces logements ont été construits avec une aide publique en échange de conditions : prix de vente maximal, conditions d'accès pour l'acheteur, obligation d'en faire sa résidence principale, et démarches auprès de la Generalitat pendant la durée de la protection. Pour les logements privés, la protection est en principe limitée dans le temps ; une fois expirée, le logement devient libre.

Le statut figure en principe dans la nota simple et dans l'acte de propriété. Si l'appartement est encore protégé, il peut ne pas convenir à une résidence secondaire ou à un investissement locatif, et son prix ne peut pas dépasser le plafond applicable. Les règles valenciennes ont évolué ces dernières années : le régime exact se vérifie au cas par cas auprès des services de la Generalitat ou avec votre avocat.

Acheter un appartement déjà loué : quelles précautions ?

Certains appartements sont mis en vente avec un locataire en place. Cela peut convenir à un investisseur qui cherche un revenu immédiat, mais pas à un acheteur qui veut habiter le logement rapidement. Dans les deux cas, il faut lire le bail avant de faire une offre.

En règle générale, l'acheteur reprend le bail en cours. Pour les baux signés depuis mars 2019, la loi sur les baux urbains prévoit que l'acquéreur doit respecter le bail pendant les cinq premières années, ou sept si le bailleur était une société, et parfois au-delà selon la durée convenue et l'inscription du bail au Registro. Concrètement, un appartement loué ne se libère pas du jour au lendemain parce qu'il change de propriétaire.

• Le bail : date de signature, durée, loyer, révision, caution déposée.
• La situation du locataire : paiements à jour, éventuel litige en cours.
• Le droit de préemption : sauf renonciation prévue dans le bail, le locataire peut disposer d'un droit d'acheter en priorité, ce qui impose une notification et un délai.
• La remise de la caution et le transfert des relations avec le locataire au jour de la vente.

Louer aux touristes à Valencia : ce qui a changé en 2026

La mairie de Valencia a approuvé définitivement le 31 mars 2026 l'une des réglementations des logements touristiques les plus restrictives d'Espagne, selon le communiqué de l'Ayuntamiento. Les logements touristiques ne peuvent plus s'installer qu'en rez-de-chaussée ou au premier étage d'immeubles à usage mixte, sans partager un palier avec des logements, avec un accès indépendant depuis la rue. Des plafonds s'appliquent en plus par quartier, et les nouvelles places sont bloquées dans les secteurs saturés. Ciutat Vella dispose de sa propre réglementation.

Deux niveaux s'ajoutent à ces règles municipales. Au niveau de la copropriété, depuis le 3 avril 2025, une nouvelle activité de location touristique dans un immeuble doit être approuvée expressément par les trois cinquièmes des copropriétaires, représentant aussi trois cinquièmes des quotes-parts. Au niveau régional, l'inscription d'un logement touristique a une durée de validité de cinq ans, et le guide de la Generalitat précise qu'un nouveau propriétaire doit déposer une déclaration de changement de propriétaire, accompagnée d'un rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique. Une autorisation existante ne se transmet donc pas automatiquement avec l'appartement.

Pour la plupart des appartements en étage, la location longue durée reste la voie réaliste. Notre article sur la rénovation avant de louer en Espagne détaille les travaux qui améliorent réellement le loyer.

Rénover : ce qui relève de l'appartement et ce qui relève de la copropriété

Beaucoup d'acheteurs francophones achètent un appartement à rénover à Valencia, souvent pour ses volumes ou sa situation. Avant de calculer le budget, il faut distinguer ce que vous pourrez faire seul de ce qui dépend de la copropriété. À l'intérieur de l'appartement, cuisine, salle de bain, sols, électricité et distribution des pièces relèvent en principe de votre décision, avec les autorisations municipales nécessaires. En revanche, toucher à la façade, aux fenêtres visibles de la rue, à un mur porteur, aux colonnes communes ou installer une climatisation en façade suppose souvent l'accord de la copropriété, voire du service d'urbanisme dans les zones protégées.

Notre guide pour rénover un appartement à Valence et celui des prix des travaux en Espagne en 2026 donnent des ordres de grandeur de budget. Pensez aussi à l'impôt : pour un appartement ancien acheté à un particulier en Communauté valencienne, l'ITP est de 9 % depuis le 1er juin 2026, comme le détaille notre article sur l'achat en Communauté valencienne en 2026.

Acheter un appartement à Valencia : les 10 vérifications avant les arras

Ce tableau rassemble les vérifications propres à un appartement, en plus de celles qui s'appliquent à tout achat. Il sert de base de travail avec votre avocat.

À vérifier	Sur quel document	Auprès de qui
1. Propriété	Nota simple récente : propriétaire, hypothèques, charges, statut éventuel de VPO	Registro de la Propiedad
2. Dettes	Certificat de situation des dettes de la copropriété	Administrateur, par le vendeur
3. Travaux votés	Procès-verbaux des dernières assemblées	Administrateur, vendeur
4. Finances	Budget annuel, charges, fonds de réserve	Administrateur
5. Immeuble	IEEV.CV si l'immeuble a plus de 50 ans : date et mesures correctives prescrites	Copropriété
6. Occupation	Déclaration responsable ou licence d'occupation	Mairie, vendeur
7. Surfaces	Nota simple, fiche cadastrale, appartement réel	Registro, Catastro, technicien
8. Locataire	Bail, quittances, caution	Vendeur, avocat
9. Location	Règles municipales, statuts et accord de copropriété	Mairie, copropriété, avocat
10. Impôts	Dernier reçu de l'IBI, certificat énergétique	Vendeur

Acheter un appartement à Valencia : les questions des acheteurs francophones