Fiscalité immobilière en Espagne 2026 : le guide des non-résidents francophones
Achat · Détention · Vente · Transmission · France, Belgique, SuisseUn bien immobilier en Espagne n'est pas taxé une fois mais quatre : à l'achat, chaque année pendant la détention, à la vente, et lors de sa transmission. Neuf impôts différents peuvent intervenir selon les cas. Certains sont nationaux — l'impôt sur le revenu des non-résidents, la retenue de 3 %, la TVA — tandis que d'autres sont fixés par la communauté autonome ou par la commune. C'est cette répartition qui explique qu'un même bien ne soit pas imposé de la même façon à Valence, à Madrid ou à Malaga.
Cette page rassemble l'ensemble, dans l'ordre où vous les rencontrerez. Elle reste volontairement synthétique sur les impôts qui disposent déjà d'un guide détaillé chez nous, et développe en revanche ceux que personne n'explique clairement en français — au premier rang desquels l'obligation de déclarer chaque année un bien qui n'est même pas loué.
Avertissement nécessaire : Élégance by Melya est une agence immobilière, non un cabinet fiscal. Cette page expose le cadre général applicable à la date indiquée en fin d'article. Les taux régionaux évoluent — celui de la Communauté valencienne a changé en juin 2026 — et votre situation personnelle peut modifier le résultat. Toute opération doit être validée par un conseil fiscal ou un gestor.
Neuf impôts, quatre moments
| Moment | Impôt | Qui le fixe | Repère 2026 |
|---|---|---|---|
| À l'achat | ITP — bien ancien | Communauté autonome | 6 % à 11 % selon la région |
| TVA + AJD — bien neuf | État + communauté | 10 % + AJD régional | |
| Pendant la détention | IBI | Commune | % de la valeur cadastrale |
| Imputation de revenu — bien non loué | État | 1,1 % ou 2 % du cadastral, taxé 19 % ou 24 % | |
| IRNR — loyers perçus | État | 19 % UE-EEE · 24 % autres | |
| Patrimoine et solidarité | État + communauté | Au-delà de 700 000 € | |
| À la vente | Plus-value IRNR | État | 19 % |
| Retenue de 3 % + plusvalía | État + commune | 3 % du prix · variable | |
| À la transmission | ISD — succession, donation | Communauté autonome | Très variable, fortes réductions |
ITP sur l'ancien, TVA et AJD sur le neuf
Sur un logement ancien, vous payez l'impôt de transmission patrimoniale, fixé par la communauté autonome où se trouve le bien. C'est de loin le poste le plus lourd des frais d'acquisition, et l'écart entre régions est réel : la Communauté de Madrid applique 6 %, l'Andalousie 7 %, et la Communauté valencienne 9 % depuis le 1er juin 2026, avec 11 % au-delà d'un million d'euros.
Attention aux taux réduits annoncés : les régions affichent volontiers des taux plus bas, mais ils sont presque toujours conditionnés à l'affectation du bien en résidence habituelle de l'acquéreur. L'Andalousie applique ainsi 6 % jusqu'à 150 000 €, et 3,5 % dans certains cas, mais uniquement si le logement devient la résidence habituelle. Un non-résident qui achète une résidence secondaire relève donc du taux général, pas du taux réduit.
Sur un logement neuf acheté au promoteur, le mécanisme diffère : TVA à 10 %, à laquelle s'ajoute l'impôt sur les actes juridiques documentés, également régional — 1,4 % en Communauté valencienne depuis juin 2026.
S'ajoutent le notaire, le Registro et la gestoría. Le détail du régime valencien, y compris les taux réduits selon l'âge ou la composition du foyer, figure dans notre guide sur l'achat en Communauté valencienne en 2026, et le déroulement complet d'une acquisition dans notre guide de l'achat immobilier en Espagne.
L'IBI, la charge que tout le monde connaît
L'IBI est l'équivalent espagnol de la taxe foncière. Chaque commune fixe son taux et l'applique à la valeur cadastrale du bien — laquelle est en général très inférieure à la valeur de marché. Pour les immeubles urbains, la loi encadre ce taux dans une fourchette allant de 0,4 % à 1,10 %, avec des possibilités de majoration dans certains cas prévus par les textes. Chaque mairie se positionne à l'intérieur de cette fourchette, et les écarts d'une commune à l'autre sont réels.
Le réflexe utile tient en une phrase : demandez le dernier avis d'IBI avant de signer. Il donne le montant exact, et il révèle au passage la valeur cadastrale du bien, qui sert de base à plusieurs autres impôts de cette page.
L'impôt que la plupart des propriétaires francophones ignorent
C'est le point le plus mal connu de toute la fiscalité espagnole des non-résidents, et celui qui produit les régularisations les plus désagréables. Un bien qui n'est pas loué doit malgré tout faire l'objet d'une déclaration annuelle.
La logique espagnole veut qu'un logement à la disposition de son propriétaire produise un revenu théorique, même s'il reste vide onze mois par an. Ce revenu imputé se calcule en appliquant un pourcentage à la valeur cadastrale : 1,1 % lorsque la commune a fait l'objet d'une révision cadastrale collective entrée en vigueur depuis 2012, et 2 % dans les autres cas. Le résultat est ensuite imposé à 19 % pour les résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et à 24 % pour les autres — sans possibilité de déduire la moindre charge.
Le montant reste modeste dans la plupart des cas — quelques centaines d'euros par an — et c'est précisément ce qui le rend dangereux : trop petit pour qu'on s'en préoccupe, il s'accumule silencieusement. Un propriétaire qui découvre l'obligation au bout de huit ans doit régulariser les exercices non prescrits, avec les majorations correspondantes, souvent au moment où il prépare la vente et où le dossier doit être net.
Le revenu imputé est calculé au prorata des jours de détention. Si vous avez acheté en cours d'année, la première déclaration ne porte que sur la période où vous étiez propriétaire — et elle est due, y compris pour deux mois de détention.
Parlez-nous de votre situation : bien loué ou non, date d'acquisition, commune. Nous vous orientons vers le bon interlocuteur pour faire le point.
Quand le bien est loué : l'IRNR sur les revenus locatifs
Dès lors que le bien produit un loyer, le revenu imputé cède la place à l'imposition du revenu réel. La déclaration s'effectue au moyen du Modelo 210, au taux de 19 % pour les résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et de 24 % pour les autres contribuables.
La différence entre ces deux régimes ne se limite pas au taux, et c'est le point à retenir. Les résidents de l'Union et de l'EEE peuvent déduire les charges liées au bien ; les autres sont imposés sur le revenu brut, sans déduction. Pour un propriétaire français ou belge, le régime favorable s'applique. Pour un propriétaire résidant en Suisse, la question mérite une vérification attentive : la Confédération n'appartient ni à l'Union européenne ni à l'Espace économique européen.
Une même année peut combiner les deux régimes : les mois de location relèvent du revenu réel, les mois de vacance du revenu imputé. Les deux se déclarent.
L'impôt sur la fortune, auquel les non-résidents sont soumis
Beaucoup de propriétaires étrangers ignorent qu'ils entrent dans le champ de l'impôt sur le patrimoine espagnol. Ils y sont pourtant soumis par obligation réelle, c'est-à-dire sur leurs seuls biens situés en Espagne.
Le minimum exonéré général s'établit à 700 000 € par contribuable. L'exonération complémentaire de 300 000 € prévue pour la résidence habituelle s'applique rarement à un non-résident, dont le bien espagnol n'est précisément pas la résidence principale — un détail qui fait toute la différence dans le calcul du seuil.
Le seuil s'apprécie par contribuable, et c'est une précision qui change beaucoup de situations : un couple détenant à parts égales un bien de 1,2 million reste en principe sous le seuil, alors qu'un propriétaire unique du même bien le dépasse.
Autre point déterminant : depuis le 11 juillet 2021, date d'entrée en vigueur de la loi 11/2021, les contribuables non-résidents peuvent appliquer la réglementation propre de la communauté autonome où se situe la plus grande valeur des biens et droits pour lesquels l'impôt est exigé en Espagne. Cela peut modifier le minimum exonéré, le barème, ainsi que les déductions ou bonifications applicables — l'écart entre deux régions n'est pas marginal.
Pour les résidents d'un pays tiers — ce qui inclut la Suisse, qui n'appartient ni à l'Union ni à l'Espace économique européen — l'accès aux avantages régionaux a été contesté par l'administration. Le Tribunal économique administratif central a tranché en faveur de leur application dans une résolution du 24 septembre 2025, revenant sur sa position antérieure, en se fondant sur la libre circulation des capitaux. Un propriétaire suisse a donc intérêt à faire examiner sa situation plutôt qu'à supposer qu'il relève du seul barème national.
Au-delà, l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes prend le relais à partir de trois millions d'euros de patrimoine net.
Plus-value, retenue de 3 % et plusvalía municipale
Trois prélèvements interviennent au moment de la cession. La plus-value est imposée à 19 % — un taux qui, contrairement à celui des revenus locatifs, ne dépend pas du pays de résidence du vendeur. La retenue de 3 % du prix est opérée par l'acheteur et versée au Trésor comme acompte sur cet impôt. La plusvalía municipale, enfin, est due à la commune sur l'augmentation de valeur du terrain.
Ces trois mécanismes s'articulent et se régularisent, ce qui mérite un traitement à part entière. Notre guide dédié à la retención de 3 % détaille le calcul, les formulaires, les délais et les conditions de remboursement, et notre guide sur les étapes d'une vente dans la région de Valencia replace l'ensemble dans le déroulement de la transaction.
L'ISD, l'impôt le plus variable d'Espagne
L'impôt sur les successions et donations est régional, et c'est celui dont les écarts entre communautés autonomes sont les plus spectaculaires : plusieurs régions, dont Madrid, la Communauté valencienne et l'Andalousie, appliquent des réductions qui approchent ou atteignent la totalité de l'impôt pour les héritiers en ligne directe.
Un point de calendrier à retenir : la déclaration et le paiement doivent intervenir dans les six mois suivant le décès, un délai qui court même lorsque les héritiers résident à l'étranger et n'ont pas encore réuni les documents. Le détail par région figure dans notre guide sur la fiscalité des successions en Espagne, et les démarches pratiques dans notre guide de l'héritage en Espagne.
Trois évolutions à connaître cette année
L'ITP valencien est passé de 10 % à 9 % pour les opérations réalisées à compter du 1er juin 2026, en vertu de la loi 5/2025, avec un taux de 11 % au-delà d'un million d'euros. L'AJD est passé dans le même mouvement de 1,5 % à 1,4 %. Sur un achat à 400 000 €, l'économie approche 4 000 €.
Les délais de déclaration du Modelo 210 sont modifiés par l'ordonnance HAC/623/2026. Pour le revenu imputé d'un bien non loué, le dépôt s'effectuera désormais du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante, à compter du revenu imputé de 2026 — donc pour la première fois à partir du 1er avril 2027. Le revenu imputé de 2025 conserve l'ancien calendrier, du 1er janvier au 31 décembre 2026.
Les revenus locatifs déclarés de façon groupée basculent, eux aussi, vers un dépôt dans les vingt premiers jours d'avril de l'année suivante, à partir des revenus de 2026.
Pourquoi ce point compte : un propriétaire qui déclarait jusqu'ici en janvier et qui conserve ses habitudes peut se retrouver hors délai, ou déposer dans une fenêtre qui n'est pas encore ouverte. Les régimes transitoires rendent l'année 2026 particulièrement piégeuse. Une précision à ne pas négliger : lorsque le paiement est domicilié sur un compte bancaire, la date limite de domiciliation est antérieure à celle du dépôt. Vérifiez les deux échéances pour l'exercice concerné, pas seulement la date de dépôt.
Ce qui coûte le plus cher aux propriétaires francophones
- Ne rien déclarer parce que le bien n'est pas loué. L'erreur la plus répandue, et celle qui s'accumule année après année jusqu'à la vente.
- Croire que la retenue de 3 % solde l'impôt sur la plus-value. Elle n'en est qu'un acompte, à régulariser dans les quatre mois suivant la vente.
- Ignorer le seuil de l'impôt sur le patrimoine. Un bien à 800 000 € détenu par une seule personne dépasse le minimum exonéré.
- Supposer que le régime suisse équivaut au régime français. La Suisse n'est ni dans l'Union ni dans l'EEE : le taux et la déductibilité des charges peuvent différer.
- Ne pas conserver les factures de travaux. Elles augmentent la valeur d'acquisition et réduisent la plus-value imposable — mais seulement si elles sont en règle.
- Comparer les régions sur le seul ITP. Une communauté favorable à l'achat ne l'est pas nécessairement sur le patrimoine ou la succession.
Si votre projet est encore en amont, les frais d'acquisition et les conditions de financement se cadrent ensemble : notre article sur le crédit immobilier en Espagne rappelle notamment que ces frais ne sont pas finançables et doivent être disponibles en trésorerie.
Fiscalité immobilière espagnole : les questions des non-résidents
Quels impôts paie-t-on sur un bien immobilier en Espagne quand on est non-résident ?
Ils se répartissent sur quatre moments. À l'achat : l'ITP sur un bien ancien, ou la TVA et l'AJD sur un bien neuf. Pendant la détention : l'IBI communal, l'imputation de revenu immobilier si le bien n'est pas loué, l'IRNR sur les loyers s'il l'est, et l'impôt sur le patrimoine au-delà d'un certain seuil. À la vente : l'impôt sur la plus-value, la retenue de 3 % et la plusvalía municipale. À la transmission : l'impôt sur les successions et donations. Aucun n'est national et uniforme : plusieurs sont fixés par la communauté autonome ou par la commune.
Faut-il déclarer un bien en Espagne même s'il n'est pas loué ?
Oui. C'est l'obligation la plus souvent ignorée des propriétaires francophones. Un non-résident dont le logement n'est pas loué doit déclarer chaque année un revenu théorique, calculé en appliquant 1,1 % ou 2 % à la valeur cadastrale selon que la commune a fait l'objet d'une révision cadastrale collective depuis 2012. Ce montant est ensuite imposé à 19 % pour les résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et à 24 % pour les autres, sans aucune déduction de charges. La déclaration se fait au moyen du Modelo 210.
Quels sont les taux d'ITP en Espagne en 2026 ?
L'ITP est fixé par chaque communauté autonome et s'applique aux logements anciens. En Communauté valencienne, le taux général est passé de 10 % à 9 % le 1er juin 2026 en vertu de la loi 5/2025, avec 11 % au-delà d'un million d'euros. L'Andalousie applique 7 % et la Communauté de Madrid 6 %. Des taux réduits existent dans toutes les régions, mais ils sont presque toujours conditionnés à l'affectation du bien en résidence habituelle de l'acquéreur — en Andalousie, le taux de 6 % jusqu'à 150 000 € suppose cette condition. Un non-résident achetant une résidence secondaire relève donc du taux général.
Un non-résident paie-t-il l'impôt sur le patrimoine en Espagne ?
Oui, par obligation réelle : il est imposé sur les biens situés en Espagne. Le minimum exonéré général est de 700 000 € par contribuable. L'exonération complémentaire de 300 000 € au titre de la résidence habituelle s'applique rarement à un non-résident, dont le bien espagnol n'est généralement pas la résidence principale. Depuis le 11 juillet 2021, date d'entrée en vigueur de la loi 11/2021, les contribuables non-résidents peuvent appliquer la réglementation propre de la communauté autonome où se situe la plus grande valeur des biens et droits pour lesquels l'impôt est exigé en Espagne, ce qui peut modifier le minimum exonéré, le barème et les bonifications. Pour les résidents d'un pays tiers, dont la Suisse, l'accès à ces avantages régionaux a été contesté puis admis par le Tribunal économique administratif central dans une résolution du 24 septembre 2025. S'y ajoute l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes, à partir de trois millions d'euros de patrimoine net.
Les délais de déclaration du Modelo 210 changent-ils en 2026 ?
Oui. L'ordonnance HAC/623/2026 modifie les délais. Pour le revenu imputé d'un bien non loué, le dépôt s'effectuera du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante, à partir du revenu imputé de 2026 — donc pour la première fois à compter du 1er avril 2027. Le revenu imputé de 2025 conserve l'ancien délai, du 1er janvier au 31 décembre 2026. Pour les revenus locatifs déclarés de façon groupée, le dépôt se fera dans les vingt premiers jours d'avril de l'année suivante, à partir des revenus de 2026.
Comment sont imposés les loyers perçus par un non-résident ?
Au moyen du Modelo 210, au taux de 19 % pour les résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et de 24 % pour les autres contribuables. La différence ne porte pas seulement sur le taux : les résidents de l'Union et de l'EEE peuvent déduire les charges liées au bien, tandis que les autres sont imposés sur le revenu brut. Pour un propriétaire français, belge ou suisse, la distinction mérite d'être vérifiée, la Suisse n'appartenant ni à l'Union ni à l'Espace économique européen.
Combien coûte l'IBI en Espagne ?
L'IBI est l'équivalent de la taxe foncière. Il est fixé par chaque commune et s'applique à la valeur cadastrale du bien — laquelle est généralement très inférieure à la valeur de marché. Pour les immeubles urbains, la loi encadre le taux entre 0,4 % et 1,10 %, avec des possibilités de majoration dans certains cas prévus par les textes, chaque mairie se positionnant à l'intérieur de cette fourchette. Le montant exact figure sur le dernier avis d'imposition, document que tout acheteur devrait demander avant de signer.
La convention fiscale évite-t-elle de payer deux fois ?
Les conventions fiscales conclues par l'Espagne avec la France, la Belgique et la Suisse ont précisément pour objet d'éviter la double imposition. En pratique, les revenus et plus-values immobiliers sont imposables en Espagne, et le pays de résidence applique ensuite un mécanisme d'élimination de la double imposition. Cela ne dispense pas de déclarer dans les deux pays : il faut déclarer des deux côtés et appliquer correctement le mécanisme prévu, ce qui relève d'un conseil fiscal et non d'une agence immobilière.
Sources : Agencia Tributaria — taux de l'IRNR, calcul du revenu imputé, délais de présentation du Modelo 210 et note relative à l'ordonnance HAC/623/2026 ; BOE — ordonnance HAC/623/2026 et loi 5/2025 de la Generalitat Valenciana. Informations à jour au 14 septembre 2026. La fiscalité évolue : vérifiez les taux applicables à la date de votre opération.
Chiffrer la fiscalité avant de s'engager, pas après
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