Acheter en Communauté valencienne en 2026, c'est naviguer dans un cadre juridique et fiscal précis — avec une vraie nouveauté cette année : le taux général de l'ITP est passé à 9 % depuis le 1er juin 2026. Pour un Français qui prépare son achat, comprendre ce qui a changé, ce qui ne change pas et ce qui est spécifique à cette région permet d'éviter les erreurs les plus coûteuses. Ce guide rassemble les éléments concrets à connaître avant de signer.

Nous sommes basés à Moncada, dans la zone métropolitaine de Valencia. Nous accompagnons des familles et des acheteurs francophones depuis la France, la Belgique et la Suisse dans leurs projets d'acquisition en Communauté valencienne — résidence principale, résidence secondaire, installation progressive. Ce qui suit reflète ce que nous voyons et traitons au quotidien.

L'ITP général passe à 9 % en Communauté valencienne depuis le 1er juin 2026

L'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) est la taxe principale due lors de l'achat d'un logement ancien en Espagne. Son taux est fixé par chaque communauté autonome. En Communauté valencienne, le taux général — qui était de 10 % jusqu'en mai 2026 — est passé à 9 % depuis le 1er juin 2026, pour les faits générateurs intervenant à compter de cette date. Source : Agència Tributària Valenciana.

Des taux réduits existent selon le profil de l'acheteur — résidence principale, primo-accédant, moins de 35 ans, famille nombreuse, bien de valeur inférieure à un certain seuil. Ces taux réduits ne s'appliquent pas automatiquement : il faut en vérifier les conditions avec un avocat ou un gestionnaire fiscal avant l'achat. Le taux général de 9 % reste le cas le plus fréquent pour un acheteur francophone non-résident.

Golden Visa supprimé : ce que ça change — et ce que ça ne change pas — pour les Français

Le programme dit "Golden Visa" — résidence en Espagne en contrepartie d'un investissement immobilier d'au moins 500 000 € — a été supprimé le 3 avril 2025. Cette décision a été largement relayée dans la presse francophone, parfois avec des formulations laissant entendre que les acheteurs étrangers allaient être freinés ou pénalisés.

Droits, NIE, compte bancaire et origine des fonds : les bases qui restent les mêmes

Un ressortissant français achète en Espagne avec les mêmes droits qu'un ressortissant espagnol. Il n'existe ni restriction d'accès à la propriété, ni droit d'enregistrement supplémentaire lié à la nationalité, ni quota d'acheteurs étrangers. La citoyenneté européenne est, sur ce point, un avantage réel par rapport à de nombreux pays où l'acquisition immobilière est plus contrainte pour les non-nationaux.

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est le numéro fiscal espagnol attribué aux non-résidents. Il est nécessaire pour finaliser l'acquisition, payer les impôts liés à l'achat et accomplir les démarches administratives correspondantes. Il peut être demandé au consulat espagnol en France ou directement sur place, dans les services d'immigration espagnols. Les délais varient — de quelques jours à plusieurs semaines selon les périodes et les villes. À anticiper bien avant la date de signature prévue.

Le compte bancaire espagnol n'est pas toujours juridiquement obligatoire, mais il est simplifie fortement la gestion du bien après l'acquisition : prélèvement de l'IBI, charges de copropriété, eau, électricité et assurances. Le paiement du prix peut également être réalisé depuis un compte étranger, sous réserve de respecter les exigences de traçabilité et de justification de l'origine des fonds.

Justifier l'origine des fonds est une démarche normale dans tout achat immobilier en Espagne. La banque, le notaire ou d'autres professionnels intervenant dans la transaction peuvent demander des justificatifs : relevés bancaires sur plusieurs mois, acte de vente d'un précédent bien immobilier, justificatifs d'épargne, documents relatifs à une donation ou une succession. Ce n'est pas une nouveauté : c'est une pratique standard du marché espagnol, renforcée par les obligations anti-blanchiment applicables aux professionnels de l'immobilier et du droit.

Arras confirmatorias ou penitenciales : un choix qui engage durablement

En Espagne, la vente immobilière passe presque toujours par un contrat préliminaire appelé contrato de arras. Ce contrat engage les deux parties avant la signature de l'acte notarié définitif. Les acheteurs français, habitués au compromis de vente et au délai de rétractation légal de 10 jours, découvrent souvent que le mécanisme espagnol est différent — et que le type d'arras choisi change considérablement les conséquences d'un désistement.

Type d'arras	En cas de désistement de l'acheteur	En cas de désistement du vendeur
Arras confirmatorias	Le vendeur peut réclamer l'exécution forcée du contrat ou des dommages et intérêts. L'acheteur ne peut pas simplement se désengager en perdant l'acompte.	L'acheteur peut réclamer l'exécution forcée ou des dommages et intérêts.
Arras penitenciales (art. 1454 Cc)	L'acheteur perd les sommes versées. sous réserve des autres clauses expressément prévues au contrat.	Le vendeur restitue le double des sommes reçues. sous réserve des autres engagements contractuels applicables.

Les arras penitenciales sont une formule fréquente, car elle fixe clairement les conséquences d'un désistement de l'une des parties. Mais elles supposent une rédaction explicite dans le contrat. Le caractère pénitentiel doit ressortir clairement du texte signé. En l'absence de rédaction explicite, les sommes versées peuvent être considérées comme de simples arras confirmatorias — sans droit automatique de se désengager en perdant l'acompte.

Le montant versé lors des arras est une pratique, pas une règle légale fixe. On observe fréquemment entre 5 et 10 % du prix de vente. Ce montant doit être versé par un moyen parfaitement traçable, de préférence par virement bancaire depuis un compte identifié. Veillez également à ce que le contrat d'arras précise : le prix de vente définitif, la date de signature de l'acte notarié, la date de libération effective du bien, et les conditions de transfert des charges.

Prêt immobilier espagnol pour un non-résident : ce qu'il faut anticiper

Un Français non-résident peut obtenir un financement immobilier auprès d'une banque espagnole. Les conditions diffèrent généralement de celles proposées aux résidents. Les banques espagnoles financent fréquemment une part plus faible du bien — une quotité de 60 à 70 % est souvent constatée dans la pratique, sans constituer une règle légale uniforme. Elle varie selon la banque, le profil de l'emprunteur, la nature du bien et les revenus présentés.

L'acheteur doit donc disposer d'un apport suffisant pour couvrir la différence de financement, l'ITP (9 % au taux général), les frais de notaire et de registre (dont le montant varie selon le prix du bien, l'acte et le financement), et les éventuels frais d'accompagnement. Dans la pratique, prévoir entre 35 et 45 % du prix d'acquisition en fonds propres est une précaution raisonnable pour un non-résident.

Les documents habituellement demandés par les banques espagnoles comprennent : le NIE, les derniers avis d'imposition français, les trois derniers bulletins de salaire ou, pour les indépendants, les documents comptables récents, les relevés de compte des derniers mois, et les justificatifs du bien acquis (compromis ou avant-contrat).

Lorsqu'un financement immobilier espagnol entre dans le champ de la loi sur le crédit immobilier, la banque remet notamment la FEIN (Fiche Européenne d'Information Normalisée) et l'emprunteur passe chez le notaire pour l'acte préalable de transparence avant la signature du prêt. Ce délai est en principe d'au moins dix jours naturels entre la remise de la documentation et la signature. À intégrer dans le calendrier d'acquisition.

Notre guide sur le financement immobilier en Espagne pour les non-résidents détaille les étapes, les établissements et les pièges fréquents dans la constitution du dossier bancaire.

ITP ou TVA : la distinction neuf / ancien avant tout

La fiscalité à l'achat dépend principalement de la nature de la transmission, et non du statut de l'acheteur.

Type de bien	Impôt applicable	Taux en CV
Logement ancien (revente entre particuliers)	ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales	9 % (taux général depuis le 1er juin 2026). Taux réduits selon profil.
Logement neuf (première transmission par le promoteur)	TVA + AJD — Actos Jurídicos Documentados	TVA généralement à 10 % pour un logement, à laquelle s'ajoute l'AJD au taux général de 1,4 % en Communauté valencienne, sous réserve des situations particulières.

Pour un particulier achetant un logement, la première transmission par le promoteur est généralement soumise à la TVA et à l'AJD, tandis qu'une revente entre particuliers est généralement soumise à l'ITP. Des situations intermédiaires existent — notamment dans les opérations impliquant des professionnels assujettis à la TVA. En cas de doute sur le régime applicable, un avocat fiscaliste ou un gestionnaire local peut vérifier la situation avant la signature des arras.

IRNR et Modelo 210 : les obligations fiscales du propriétaire non-résident

Un Français qui achète en Communauté valencienne sans y établir sa résidence fiscale reste assujetti, en Espagne, à l'IRNR — l'impôt sur les revenus des non-résidents. Ses obligations fiscales espagnoles ne se limitent pas à l'achat.

Un propriétaire non-résident détenant un logement urbain pour son usage personnel ou le laissant vacant est généralement soumis à une rente immobilière imputée, déclarée au moyen du Modelo 210. Cette rente est calculée sur la valeur cadastrale du bien et déclarée annuellement. Lorsqu'il loue le bien, les loyers perçus relèvent également de l'IRNR et sont déclarés au moyen du Modelo 210. Selon la méthode de déclaration retenue et la nature des revenus, les échéances peuvent être périodiques ou permettre un regroupement annuel. Les modalités doivent être vérifiées pour chaque exercice.

S'y ajoutent l'IBI (impôt foncier municipal, annuel), et selon les cas la taxe sur les logements vacants dans certaines communes. L'ensemble de ces obligations doit être géré depuis la France — ce qui justifie souvent de s'appuyer sur un gestionnaire fiscal ou un avocat basé en Espagne.

La convention fiscale franco-espagnole organise la répartition du droit d'imposer et les mécanismes permettant d'éviter une double imposition, sans supprimer nécessairement toute obligation déclarative dans l'un ou l'autre pays. Un propriétaire français d'un bien espagnol peut avoir des obligations fiscales dans les deux pays selon sa situation personnelle.

Notre guide sur la fiscalité et l'héritage immobilier en Espagne aborde les aspects successoraux et fiscaux à anticiper pour les propriétaires non-résidents.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer les arras en Communauté valencienne

Le notaire espagnol authentifie la transaction mais ne vérifie pas systématiquement la situation urbanistique du bien ni l'état des charges de copropriété. Ces vérifications incombent à l'acheteur — ou à son avocat. En Communauté valencienne, plusieurs points méritent une attention particulière.

• Nota simple du Registro de la Propiedad — à obtenir et analyser avant de verser une somme importante ou de signer les arras. Elle renseigne sur le titulaire officiel du bien, les hypothèques en cours, les charges et servitudes enregistrées. Sa valeur est informative : elle décrit la situation au registre, qui peut ne pas refléter la réalité urbanistique ou cadastrale.
• Certificat de la communauté de propriétaires — en appartement ou en urbanisation avec charges collectives, le vendeur doit déclarer sa situation vis-à-vis de la copropriété et fournir un certificat de dette, sauf dispense expresse de l'acheteur. Cette vérification est essentielle : le logement peut répondre de certaines dettes de copropriété de l'année en cours et des trois années civiles précédentes.
• Conformité urbanistique — un nombre significatif de biens en Communauté valencienne comportent des extensions non déclarées ou non régularisées : véranda, pergola couverte, pièce supplémentaire, piscine. Ces éléments peuvent ne pas figurer dans la surface cadastrale officielle. Ils peuvent bloquer ou compliquer le financement bancaire, créer des difficultés lors de la revente, ou engager des démarches de régularisation coûteuses. La conformité cadastrale, l'enregistrement au Registro et la légalité urbanistique sont trois niveaux distincts — tous les trois doivent être vérifiés.
• Classification du sol — pour les biens en zone périphérique, vérifier si la parcelle est classée en suelo urbano ou suelo no urbanizable. Une classification en sol non urbanisable peut interdire toute construction supplémentaire, limitant les possibilités d'aménagement futur.
• Date de libération du bien — le délai entre la signature de l'acte et la libération effective du bien par le vendeur doit être expressément encadré dans les arras, avec des pénalités en cas de non-respect. Un délai vague ou absent est source fréquente de contentieux post-signature.

Ce qui rend la Communauté valencienne attractive pour les acheteurs francophones en 2026

La Communauté valencienne regroupe des profils d'achat très différents : Valencia capitale pour une installation urbaine, les communes résidentielles de l'Horta Nord et du Camp de Túria pour les familles avec enfants, et le littoral — Jávea, Dénia, Moraira — pour les résidences secondaires et les projets de retraite progressive. Cette diversité permet de répondre à des projets de vie et des budgets très différents au sein d'une même région.

Quelques éléments structurels qui pèsent dans les décisions que nous voyons : la présence d'écoles internationales dans plusieurs communes résidentielles (bilingues espagnol-anglais, lycée français, établissements IB), la desserte aérienne de Valencia (connexions directes avec Paris, Lyon, Bruxelles, Genève), la qualité de vie liée au climat et à la nature — mer, montagne et plaine agricole à moins d'une heure — et un marché immobilier qui, malgré sa dynamique haussière, offre encore davantage d'espace et de volume qu'en région parisienne ou sur la Côte d'Azur pour des budgets équivalents.

Pour les projets de familles, nos guides locaux détaillent chaque commune : acheter à Bétera, l’immobilier à Moncada, ou encore le guide des maisons avec piscine autour de Valencia — avec les prix, les écoles, les types de biens disponibles et les points de vigilance spécifiques à chaque marché. Notre article sur les raisons pour lesquelles les francophones achètent en Communauté valencienne replace ces choix dans un contexte plus large.

Acheter en Communauté valencienne en 2026 : les questions que posent les acheteurs français