Acheter en Espagne

comment financer votre projet immobilier depuis l’étranger

Acheter un bien immobilier en Espagne séduit toujours plus de Français et de Belges. Le soleil, le mode de vie méditerranéen et un marché encore abordable en font une destination privilégiée pour un projet de résidence secondaire, d’investissement locatif ou de nouvelle vie au bord de la mer.

Mais une question revient presque toujours avant de se lancer : comment financer un achat immobilier en Espagne lorsqu’on n’est pas résident ?

Obtenir un prêt à l’étranger demande une bonne préparation, une connaissance du système bancaire espagnol et souvent, l’aide d’un intermédiaire francophone. Ce guide vous explique en détail toutes les solutions disponibles, les démarches à anticiper, et les astuces pour concrétiser votre projet en toute sérénité.

Comprendre le financement immobilier pour les non-résidents

Les banques espagnoles distinguent clairement les résidents (personnes vivant fiscalement en Espagne) et les non-résidents (personnes vivant et déclarant leurs revenus à l’étranger).

Apport minimum : entre 30 % et 40 % du prix d’achat, contre 20 % pour un résident.
Durée maximale : souvent limitée à 20 ans.
Taux d’intérêt : légèrement supérieurs (0,3 à 0,5 point).

Un dossier solide doit inclure : justificatifs de revenus stables, relevés bancaires récents, déclaration fiscale, contrat de travail, preuve d’épargne, et un NIE (numéro d’identification étranger). Un dossier clair, complet et traduit en espagnol augmente considérablement vos chances d’obtenir un accord rapide.

💡 En 2024, près de 14 % des acheteurs étrangers en Espagne venaient de France ou de Belgique — une tendance qui se confirme encore en 2025. Les établissements bancaires espagnols renforcent donc leurs services dédiés à ces profils non-résidents.

Financer son achat via une banque espagnole

C’est aujourd’hui la solution la plus courante pour les non-résidents. Plusieurs établissements espagnols sont ouverts aux emprunteurs étrangers : CaixaBank, Banco Sabadell, Santander, Bankinter ou BBVA.

✅ Les avantages

Les banques locales connaissent parfaitement le marché immobilier espagnol.
Elles acceptent plus facilement de financer un bien situé en Espagne.
Leurs taux sont souvent compétitifs (notamment sur les taux variables ou mixtes).
Certaines disposent d’agences ou de conseillers francophones spécialisés dans la clientèle étrangère.

⚠️ Les points à anticiper

Traduction officielle des documents (revenus, avis d’imposition, bulletins de salaire).
Ouverture d’un compte bancaire espagnol.
Frais supplémentaires : assurance emprunteur, frais de dossier, commission de notaire, frais d’évaluation du bien.

💡 Certaines banques espagnoles exigent que les revenus de l’emprunteur soient perçus en euros afin d’éviter les risques liés au change. C’est un critère fréquent pour les non-résidents français et belges.

En moyenne, le processus complet prend entre 4 et 8 semaines après dépôt du dossier.

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Emprunter depuis la France ou la Belgique

Certains acheteurs préfèrent contracter un prêt immobilier dans leur pays d’origine pour financer un achat en Espagne. Cette solution séduit particulièrement les clients français et belges qui disposent déjà d’une relation bancaire solide ou d’un patrimoine immobilier.

🇫🇷 En France

Quelques grandes banques (Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale…) peuvent accorder des prêts destinés à l’achat de biens situés à l’étranger. Ces prêts sont toutefois limités : financement à hauteur de 70-75 % maximum, durée plus courte, garanties supplémentaires (comme une hypothèque sur un bien en France).

🇧🇪 En Belgique

Les établissements comme ING, KBC, Belfius ou BNP Paribas Fortis peuvent également financer un achat en Espagne, selon le profil de l’emprunteur et la valeur du bien. Les conditions varient d’une banque à l’autre, mais les taux restent comparables à ceux du marché espagnol, avec l’avantage d’un interlocuteur dans votre langue.

🔍 Points clés à retenir

Vous pouvez combiner prêt dans votre pays d’origine et apport personnel transféré en Espagne.
Votre dossier doit démontrer une capacité d’endettement stable (généralement ≤ 30 %).

Le prêt immobilier espagnol : un crédit hypothécaire

Contrairement à la France ou à la Belgique, où les banques accordent un prêt immobilier assorti d’une garantie ou d’une caution, le financement d’un bien en Espagne prend la forme d’une hypothèque réelle (hipoteca).

Concrètement, la banque inscrit une hypothèque sur le bien que vous achetez, en garantie du remboursement du prêt. Cette inscription se fait devant notaire et figure dans l’acte public (escritura de hipoteca) enregistré au Registro de la Propiedad.

💡 En résumé : le bien acheté sert directement de garantie au prêt.  
Si l’emprunteur ne rembourse pas, la banque peut engager une procédure de saisie (ejecución hipotecaria) pour récupérer les sommes dues.

Cette forme de financement offre une sécurité importante à la banque, ce qui explique pourquoi les conditions de taux sont souvent plus favorables qu’en cas de prêt personnel classique.

Lors de la signature de l’acte de prêt, le notaire espagnol vérifie la conformité du contrat, les conditions financières et la compréhension de l’emprunteur. Il remet ensuite une copie certifiée de l’acte d’hypothèque, indispensable pour la formalisation du crédit et l’inscription au registre foncier.

Les taux et conditions en 2025

En 2025, le marché du crédit immobilier espagnol se stabilise après plusieurs années d’ajustement. Les taux moyens observés :

Taux fixe : entre 3,8 % et 4,2 %.
Taux variable : indexé sur l’Euribor, généralement 3,4 % à 3,9 %.
Taux mixte : fixe les 5 premières années, puis variable sur la durée restante.

💡 Exemple concret : pour un bien de 300 000 €, un emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,6 % représente une mensualité d’environ 1 170 € (hors assurance).

Évaluation du bien (tasación) : 300-400 €.
Frais de dossier : environ 1 %.
Notaire, registre, taxe d’acte : 1,5-2 %.
Assurance emprunteur et habitation obligatoires.

💬 Téléchargez notre guide 2025 « Acheter un bien immobilier en Espagne en 2025 : le guide complet pour francophones » pour connaître les taux et conditions mis à jour.

Taux fixe ou taux variable : que choisir en Espagne ?

En Espagne, la majorité des prêts immobiliers sont proposés avec un taux variable, indexé sur l’Euribor. Ce taux est révisé généralement tous les 6 ou 12 mois, ce qui signifie que vos mensualités peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse selon les marchés financiers.

Les taux fixes, eux, offrent une stabilité totale : la mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt, mais le taux appliqué au départ est souvent un peu plus élevé que celui d’un taux variable.

💡 Conseil : les emprunteurs non-résidents choisissent souvent un taux mixte : fixe pendant les 5 premières années, puis variable ensuite. C’est un bon compromis entre sécurité et flexibilité.

Les erreurs fréquentes à éviter

Signer une réservation avant validation du financement. Les délais bancaires peuvent être longs ; mieux vaut obtenir un accord de principe avant tout compromis.
Sous-estimer les frais réels. Comptez environ 10 % à 12 % du prix du bien en frais divers.
Ne pas traduire les justificatifs officiels. Les documents en français ou en néerlandais doivent être traduits en espagnol par un traducteur assermenté.
Ne pas comparer plusieurs offres. Les écarts de taux et de frais peuvent être importants d’une banque à l’autre.

Le rôle clé du courtier (broker) en Espagne

Le courtier joue aujourd’hui un rôle central dans la réussite d’un financement immobilier pour non-résident. C’est l’intermédiaire entre vous et les banques espagnoles, chargé de défendre votre dossier, négocier les meilleures conditions et vous faire gagner du temps.

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Trouver un bien est une chose, mais obtenir un financement solide et adapté en est une autre. C’est pourquoi notre service ne s’arrête pas à la recherche immobilière : nous accompagnons également nos clients dans la partie financière et bancaire.

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Tendances 2026 : vers un accès au crédit plus fluide pour les non-résidents

L’année 2026 s’annonce prometteuse pour les acheteurs étrangers. Les premières prévisions de la Banque d’Espagne et de la BCE laissent entrevoir une stabilisation, voire une légère baisse des taux à mesure que l’inflation se normalise.

Les banques espagnoles devraient aussi assouplir leurs critères pour les profils étrangers disposant de revenus stables, notamment en France et en Belgique. Autre tendance : la digitalisation du parcours de prêt. Les démarches (simulation, dépôt de pièces, signature) se font désormais presque entièrement en ligne, rendant les procédures plus rapides et plus accessibles à distance.

💬 Anticipez ces évolutions dès maintenant : préparez votre dossier de financement pour bénéficier des meilleures conditions en 2026.

Conclusion : un financement bien préparé, un projet immobilier réussi

Financer un achat immobilier en Espagne n’est pas plus compliqué qu’en France ou en Belgique : il suffit d’être bien accompagné. Entre les banques locales, les établissements étrangers et le réseau de courtiers francophones, chaque profil peut trouver la solution adaptée à son projet.

La clé du succès :
➡️ Un dossier solide,
➡️ Une anticipation des délais,
➡️ Et un accompagnement professionnel à chaque étape.

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Foire aux questions (FAQ)

1. Peut-on obtenir un crédit immobilier en Espagne sans résider sur place ?

Oui, certaines banques espagnoles acceptent de financer des acheteurs non-résidents, mais elles appliquent des critères spécifiques (revenus en euros, apport plus élevé, durée de prêt réduite, etc.). Les conditions peuvent varier selon la nationalité et le pays de résidence de l’emprunteur.

2. Faut-il ouvrir un compte bancaire en Espagne pour acheter un bien ?

Oui, c’est une étape quasi incontournable. Les banques exigent généralement l’ouverture d’un compte local pour gérer le prêt, le paiement du bien, et les charges (taxes, factures, assurance, etc.). Cela facilite aussi les transferts d’argent depuis l’étranger.

3. Les taux d’intérêt espagnols sont-ils plus avantageux qu’en France ?

Pas toujours : ils dépendent du profil de l’acheteur, de la durée du prêt et du type de taux (fixe, variable ou mixte). Cependant, les taux variables espagnols sont souvent plus compétitifs grâce à l’indexation sur l’Euribor.

4. Peut-on déduire les intérêts d’un prêt immobilier espagnol en France ou en Belgique ?

Non, sauf cas particuliers (notamment pour certains investissements locatifs déclarés dans le pays d’origine). Il est conseillé de consulter un fiscaliste international pour évaluer les déductions possibles selon votre situation.

5. Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier pour un non-résident ?

La plupart des banques espagnoles limitent la durée à 20 ans, parfois 25 ans pour les profils à revenus élevés. Les résidents, eux, peuvent aller jusqu’à 30 ans.

6. Est-il possible de rembourser un prêt immobilier espagnol par anticipation ?

Oui, mais il peut y avoir des pénalités (généralement 0,5 % à 1 % du capital remboursé). Ces conditions sont toujours précisées dans le contrat de prêt.

7. Faut-il faire appel à un notaire en Espagne pour signer un prêt immobilier ?

Oui, la signature du contrat de prêt doit être passée devant notaire, en même temps ou juste avant l’acte d’achat. Le notaire s’assure que toutes les conditions légales et financières sont respectées.

Votre projet immobilier mérite un accompagnement sur mesure.

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