{"id":9239,"date":"2026-11-02T17:37:39","date_gmt":"2026-11-02T17:37:39","guid":{"rendered":"https:\/\/elegancebymelya.com\/?p=9239"},"modified":"2026-11-11T13:16:25","modified_gmt":"2026-11-11T13:16:25","slug":"acheter-villa-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/elegancebymelya.com\/es\/acheter-villa-espagne\/","title":{"rendered":"Acheter une villa en Espagne : les v\u00e9rifications essentielles avant de signer"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"9239\" class=\"elementor elementor-9239\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6d6dbb5 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"6d6dbb5\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-10378d2 elementor-widget elementor-widget-html\" data-id=\"10378d2\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"html.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<!-- Article blog : Acheter une villa en Espagne : les v\u00e9rifications essentielles avant de signer -->\r\n<!-- Style V4 \u2014 elegancebymelya.com -->\r\n\r\n<script type=\"application\/ld+json\">\r\n{\r\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\r\n  \"@type\": \"FAQPage\",\r\n  \"mainEntity\": [\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Quelles v\u00e9rifications faire avant d'acheter une villa en Espagne ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"Au-del\u00e0 de la nota simple et des documents habituels, une villa demande de v\u00e9rifier la classification urbanistique du terrain, la conformit\u00e9 de la maison et de ses annexes (extensions, piscine, pool house) avec les licences, la concordance des surfaces entre le Catastro, le Registro de la Propiedad et la r\u00e9alit\u00e9, le titre d'occupation, l'exposition aux risques (inondation, littoral, incendie), le mode d'assainissement et la situation de l'urbanisation. Ces contr\u00f4les rel\u00e8vent d'un avocat et, pour la partie technique, d'un architecte ou d'un technicien.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Peut-on acheter une villa construite sur un terrain r\u00fastico ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"Oui, mais c'est la situation qui demande le plus de prudence. Une maison sur suelo no urbanizable doit avoir \u00e9t\u00e9 construite avec une autorisation compatible avec ce type de sol, ou se trouver dans une situation r\u00e9gularis\u00e9e ou r\u00e9gularisable. En Communaut\u00e9 valencienne, il n'existe plus de d\u00e9lai au-del\u00e0 duquel la mairie perd le droit d'ordonner la remise en \u00e9tat d'une construction ill\u00e9gale sur ce type de sol depuis la r\u00e9forme de 2019. Avant de s'engager, il faut une analyse juridique et urbanistique pr\u00e9cise de la parcelle.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Une extension ancienne non d\u00e9clar\u00e9e est-elle forc\u00e9ment r\u00e9gularis\u00e9e avec le temps ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"Non. L'\u00e9coulement du temps peut faire dispara\u00eetre la possibilit\u00e9 pour l'administration d'ordonner la d\u00e9molition, selon la r\u00e9gion et la nature du sol, mais il ne rend pas la construction l\u00e9gale. Une construction ancienne peut parfois \u00eatre inscrite au Registro de la Propiedad par antiquit\u00e9, mais cette inscription n'\u00e9quivaut pas \u00e0 une licence : l'ouvrage peut rester soumis \u00e0 un r\u00e9gime restrictif qui limite les travaux possibles.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Quel imp\u00f4t paie-t-on pour acheter une villa en Communaut\u00e9 valencienne ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"Pour une villa achet\u00e9e \u00e0 un particulier, l'acheteur paie l'ITP. En Communaut\u00e9 valencienne, le taux g\u00e9n\u00e9ral est de 9 % pour les achats sign\u00e9s depuis le 1er juin 2026, et de 11 % lorsque la valeur du bien d\u00e9passe un million d'euros. Une villa neuve achet\u00e9e \u00e0 un promoteur rel\u00e8ve en revanche de la TVA et de l'AJD. Il faut ajouter le notaire, le registre et les honoraires des conseils.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Comment savoir si une villa est en zone inondable ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"En Communaut\u00e9 valencienne, deux cartographies officielles se consultent en ligne : celle du PATRICOVA, publi\u00e9e par la Generalitat sur son visor cartographique, et celle du Sistema Nacional de Cartograf\u00eda de Zonas Inundables du minist\u00e8re. La Generalitat r\u00e9vise actuellement le PATRICOVA apr\u00e8s la DANA d'octobre 2024, ce qui peut faire \u00e9voluer les zones concern\u00e9es. La consultation des cartes ne remplace pas l'avis d'un technicien sur la parcelle.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Qu'est-ce qu'une urbanisation non r\u00e9ceptionn\u00e9e ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"C'est une urbanisation dont les voiries, l'\u00e9clairage ou les r\u00e9seaux n'ont pas \u00e9t\u00e9 formellement pris en charge par la mairie. Leur entretien peut alors rester \u00e0 la charge des propri\u00e9taires, parfois au travers d'une entit\u00e9 de conservation \u00e0 laquelle chacun cotise. Avant d'acheter, il faut conna\u00eetre la situation de l'urbanisation, le montant des cotisations et l'existence \u00e9ventuelle de travaux \u00e0 financer.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Faut-il un avocat pour acheter une villa en Espagne ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"Ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement recommand\u00e9 pour une villa. Le notaire espagnol authentifie l'acte et v\u00e9rifie certains points, mais il ne r\u00e9alise pas d'audit urbanistique de la maison. Un avocat ind\u00e9pendant de l'acheteur, appuy\u00e9 si n\u00e9cessaire par un architecte, v\u00e9rifie la situation juridique et urbanistique avant la signature des arras.\"\r\n      }\r\n    }\r\n  ]\r\n}\r\n<\/script>\r\n\r\n<style>\r\n\/* ===== BASE ===== *\/\r\n.ebm-article { max-width: 740px; margin: 0 auto; color: #1a1a1a; font-family: \"Montserrat\", sans-serif; font-size: 1.05rem; line-height: 1.9; }\r\n.ebm-article p { margin-bottom: 24px; }\r\n.ebm-article ul { padding-left: 0; list-style: none; margin-bottom: 28px; }\r\n.ebm-article ul li { padding: 8px 0 8px 20px; position: relative; font-size: 1rem; color: #2a2a2a; border-bottom: 1px solid #f0eeeb; line-height: 1.7; }\r\n.ebm-article ul li::before { content: \"\u2014\"; position: absolute; left: 0; color: #C74A06; font-weight: 700; }\r\n.ebm-article a { color: #C74A06; text-decoration: none; border-bottom: 1px solid rgba(199,74,6,0.25); transition: border-color 0.2s; }\r\n.ebm-article a:hover { border-color: #C74A06; }\r\n\r\n\/* ===== TITRE ===== *\/\r\n.ebm-titre { text-align: center; margin-bottom: 40px; }\r\n.ebm-titre .eyebrow { display: block; font-size: 10px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.2em; text-transform: uppercase; color: #C74A06; margin-bottom: 14px; }\r\n.ebm-titre h1 { font-family: \"Playfair Display\", \"Cormorant Garamond\", serif; font-size: 2.2rem; font-weight: 500; color: #1a1a1a; line-height: 1.25; margin: 0 0 14px 0; letter-spacing: -0.3px; }\r\n.ebm-titre .sous-titre { font-size: 0.9rem; color: #888; letter-spacing: 0.08em; text-transform: uppercase; }\r\n\r\n\/* ===== SOMMAIRE ===== *\/\r\n.ebm-sommaire { margin: 0 0 48px 0; padding: 20px 24px; border-top: 1px solid #1a1a1a; border-bottom: 1px solid #1a1a1a; }\r\n.ebm-sommaire-label { font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.2em; text-transform: uppercase; color: #999; display: block; margin-bottom: 10px; }\r\n.ebm-sommaire-liens { display: flex; flex-wrap: wrap; gap: 6px 0; }\r\n.ebm-sommaire-liens a { font-size: 0.82rem; color: #1a1a1a; border-bottom: none; padding-right: 16px; white-space: nowrap; }\r\n.ebm-sommaire-liens a::after { content: \"\u00b7\"; padding-left: 16px; color: #ccc; }\r\n.ebm-sommaire-liens a:last-child::after { content: \"\"; }\r\n.ebm-sommaire-liens a:hover { color: #C74A06; }\r\n\r\n\/* ===== SEPARATEUR ===== *\/\r\n.ebm-sep { display: flex; align-items: center; gap: 20px; margin: 52px 0; }\r\n.ebm-sep::before, .ebm-sep::after { content: \"\"; flex: 1; height: 1px; background: #1a1a1a; }\r\n.ebm-sep span { font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.22em; text-transform: uppercase; color: #1a1a1a; white-space: nowrap; font-family: \"Montserrat\", sans-serif; }\r\n\r\n\/* ===== TITRES ===== *\/\r\n.ebm-article h3 { font-family: \"Playfair Display\", \"Cormorant Garamond\", serif; font-size: 1.5rem; font-weight: 500; color: #1a1a1a; margin: 0 0 20px 0; line-height: 1.35; letter-spacing: -0.2px; }\r\n\r\n\/* ===== NOTE ===== *\/\r\n.ebm-note { margin: 32px 0; padding: 20px 24px; border-left: 2px solid #C74A06; background: #fafaf9; }\r\n.ebm-note p { margin: 0; font-size: 0.97rem; color: #2a2a2a; line-height: 1.8; font-style: italic; }\r\n.ebm-note strong { color: #C74A06; font-style: normal; }\r\n\r\n\/* ===== HIGHLIGHT ===== *\/\r\n.ebm-highlight { background: #fafaf9; border-left: 2px solid #C74A06; padding: 18px 22px; margin: 30px 0; }\r\n.ebm-highlight p { margin: 0; font-size: 0.97rem; color: #2a2a2a; line-height: 1.8; font-style: italic; }\r\n\r\n\/* ===== CHIFFRES ===== *\/\r\n.ebm-chiffres { display: grid; grid-template-columns: 1fr 1fr 1fr; gap: 1px; background: #e8e4de; margin: 32px 0; border: 1px solid #e8e4de; }\r\n.ebm-chiffre { background: #fff; padding: 24px 20px; text-align: center; }\r\n.ebm-chiffre-num { font-family: \"Playfair Display\", serif; font-size: 2rem; font-weight: 500; color: #C74A06; display: block; line-height: 1; margin-bottom: 8px; }\r\n.ebm-chiffre-label { font-size: 0.8rem; color: #555; line-height: 1.5; display: block; }\r\n.ebm-chiffre-source { font-size: 0.7rem; color: #aaa; display: block; margin-top: 6px; font-style: italic; }\r\n\r\n\/* ===== COMPARATIF 2 COL ===== *\/\r\n.ebm-comparatif { display: grid; grid-template-columns: 1fr 1fr; gap: 1px; background: #e8e4de; margin: 32px 0; border: 1px solid #e8e4de; }\r\n.ebm-comparatif-col { background: #fff; padding: 26px 22px; }\r\n.ebm-comparatif-col-header { font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.2em; text-transform: uppercase; color: #C74A06; display: block; margin-bottom: 14px; padding-bottom: 10px; border-bottom: 1px solid #e8e4de; }\r\n.ebm-comparatif-col ul { margin: 0; padding: 0; }\r\n.ebm-comparatif-col ul li { font-size: 0.88rem; color: #2a2a2a; border-bottom: none; padding: 5px 0 5px 18px; line-height: 1.6; }\r\n.ebm-comparatif-col ul li::before { color: #C74A06; }\r\n\r\n\/* ===== TABLEAU ===== *\/\r\n.ebm-tableau { margin: 32px 0; border: 1px solid #e8e4de; width: 100%; border-collapse: collapse; }\r\n.ebm-tableau thead { background: #1a1a1a; }\r\n.ebm-tableau thead th { padding: 12px 18px; font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.18em; text-transform: uppercase; color: #fff; text-align: left; }\r\n.ebm-tableau tbody tr { border-bottom: 1px solid #f0eeeb; }\r\n.ebm-tableau tbody tr:last-child { border-bottom: none; }\r\n.ebm-tableau tbody td { padding: 14px 18px; font-size: 0.9rem; color: #2a2a2a; vertical-align: top; line-height: 1.6; }\r\n.ebm-tableau tbody td:first-child { font-weight: 600; color: #1a1a1a; white-space: nowrap; }\r\n\r\n\/* ===== CTA INLINE ===== *\/\r\n.ebm-cta-inline { margin: 40px 0; padding: 28px 30px; background: #fafaf9; border: 1px solid #e8e4de; border-left: 3px solid #C74A06; display: flex; align-items: center; justify-content: space-between; gap: 20px; flex-wrap: wrap; }\r\n.ebm-cta-inline-text p { margin: 0; font-size: 0.92rem; color: #2a2a2a; line-height: 1.6; }\r\n.ebm-cta-inline-text strong { display: block; font-size: 0.85rem; font-weight: 700; text-transform: uppercase; letter-spacing: 0.07em; color: #1a1a1a; margin-bottom: 6px; }\r\n.ebm-cta-inline-btn { display: inline-block; padding: 12px 28px; background: #C74A06; color: #fff !important; text-decoration: none !important; border: none !important; font-size: 10px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.15em; text-transform: uppercase; transition: background 0.2s; white-space: nowrap; }\r\n.ebm-cta-inline-btn:hover { background: #a83d05; }\r\n\r\n\/* ===== FAQ ===== *\/\r\n.ebm-faq { margin: 32px 0; }\r\n.ebm-faq-item { border-bottom: 1px solid #e8e4de; padding: 20px 0; }\r\n.ebm-faq-item:first-child { border-top: 1px solid #e8e4de; }\r\n.ebm-faq-q { font-size: 1rem; font-weight: 700; color: #1a1a1a; margin: 0 0 10px 0; line-height: 1.5; padding-left: 24px; position: relative; }\r\n.ebm-faq-q::before { content: \"Q\"; position: absolute; left: 0; color: #C74A06; font-size: 0.75rem; font-weight: 700; top: 3px; }\r\n.ebm-faq-a { font-size: 0.95rem; color: #2a2a2a; margin: 0; line-height: 1.75; }\r\n\r\n\/* ===== CTA FINAL ===== *\/\r\n.ebm-cta { margin: 56px 0 0 0; padding: 40px 36px; background: #1a1a1a; text-align: center; }\r\n.ebm-cta-eyebrow { font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.22em; text-transform: uppercase; color: #C74A06; display: block; margin-bottom: 16px; }\r\n.ebm-cta h4 { font-family: \"Playfair Display\", serif; font-size: 1.5rem; font-weight: 500; color: #fff; margin: 0 0 14px 0; line-height: 1.35; }\r\n.ebm-cta p { font-size: 0.9rem; color: #e0ddd8 !important; margin: 0 0 28px 0; line-height: 1.7; }\r\n.ebm-cta-btn { display: inline-block; padding: 14px 36px; background: #C74A06; color: #fff !important; text-decoration: none !important; border: none !important; font-size: 11px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.15em; text-transform: uppercase; transition: background 0.2s; }\r\n.ebm-cta-btn:hover { background: #a83d05; }\r\n\r\n\/* ===== RESPONSIVE ===== *\/\r\n@media (max-width: 768px) {\r\n  .ebm-article { font-size: 1rem; }\r\n  .ebm-titre h1 { font-size: 1.7rem; }\r\n  .ebm-chiffres { grid-template-columns: 1fr; }\r\n  .ebm-comparatif { grid-template-columns: 1fr; }\r\n  .ebm-cta { padding: 30px 22px; }\r\n  .ebm-cta-inline { flex-direction: column; }\r\n  .ebm-sommaire-liens { flex-direction: column; }\r\n  .ebm-sommaire-liens a::after { content: \"\"; }\r\n  .ebm-tableau thead th, .ebm-tableau tbody td { padding: 10px 12px; font-size: 0.85rem; }\r\n}\r\n<\/style>\r\n\r\n<div class=\"ebm-article\">\r\n\r\n  <!-- TITRE -->\r\n  <div class=\"ebm-titre\">\r\n    <span class=\"eyebrow\">\u00c9l\u00e9gance by Melya \u2014 Guide acheteur \u00b7 Villas en Espagne<\/span>\r\n    <h1>Acheter une villa en Espagne : les v\u00e9rifications essentielles avant de signer<\/h1>\r\n    <span class=\"sous-titre\">Terrain \u00b7 Licences \u00b7 Piscine \u00b7 Surfaces \u00b7 Zones \u00e0 risque \u00b7 Urbanisation<\/span>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- SOMMAIRE -->\r\n  <nav class=\"ebm-sommaire\">\r\n    <span class=\"ebm-sommaire-label\">Dans cet article<\/span>\r\n    <div class=\"ebm-sommaire-liens\">\r\n      <a href=\"#villa\">Ce qu'est une villa<\/a>\r\n      <a href=\"#zones\">O\u00f9 acheter<\/a>\r\n      <a href=\"#terrain\">Le terrain<\/a>\r\n      <a href=\"#licences\">Licences et constructions<\/a>\r\n      <a href=\"#surfaces\">Les surfaces<\/a>\r\n      <a href=\"#risques\">Les risques<\/a>\r\n      <a href=\"#urbanisation\">L'urbanisation<\/a>\r\n      <a href=\"#budget\">Le vrai budget<\/a>\r\n      <a href=\"#verifications\">Tableau des v\u00e9rifications<\/a>\r\n      <a href=\"#faq\">Questions fr\u00e9quentes<\/a>\r\n    <\/div>\r\n  <\/nav>\r\n\r\n  <!-- INTRO -->\r\n  <p>Acheter une villa en Espagne n'est pas acheter un appartement en plus grand. Avec une maison individuelle, vous achetez aussi un terrain, et avec lui une classification urbanistique, des annexes construites au fil des ann\u00e9es, une piscine, parfois un syst\u00e8me d'assainissement autonome et souvent une urbanisation avec ses propres r\u00e8gles. Chacun de ces \u00e9l\u00e9ments peut \u00eatre parfaitement en ordre. Mais aucun d'eux n'appara\u00eet clairement dans une annonce, et plusieurs ne sont pas v\u00e9rifi\u00e9s par le notaire au moment de la signature.<\/p>\r\n\r\n  <p>Ce guide s'adresse aux acheteurs francophones qui envisagent une villa familiale, une r\u00e9sidence secondaire ou une propri\u00e9t\u00e9 de standing en Espagne. Les principes valent pour tout le pays ; les exemples concrets viennent de la Communaut\u00e9 valencienne et de la Costa Blanca, o\u00f9 nous accompagnons nos clients. Pour le d\u00e9roul\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral d'un achat \u2014 NIE, arras, notaire, frais \u2014 notre <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/acheter-un-bien-immobilier-en-espagne\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>guide complet pour acheter un bien immobilier en Espagne<\/strong><\/a> reste la r\u00e9f\u00e9rence. Ici, nous nous concentrons sur ce qui est propre \u00e0 une villa.<\/p>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-chiffres\">\r\n    <div class=\"ebm-chiffre\">\r\n      <span class=\"ebm-chiffre-num\">9 %<\/span>\r\n      <span class=\"ebm-chiffre-label\">ITP g\u00e9n\u00e9ral sur l'achat d'une villa \u00e0 un particulier en Communaut\u00e9 valencienne, 11 % au-del\u00e0 d'un million d'euros<\/span>\r\n      <span class=\"ebm-chiffre-source\">Ley 5\/2025 \u2014 depuis le 1er juin 2026<\/span>\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"ebm-chiffre\">\r\n      <span class=\"ebm-chiffre-num\">15 ans<\/span>\r\n      <span class=\"ebm-chiffre-label\">d\u00e9lai dont dispose l'administration valencienne pour ordonner la remise en \u00e9tat d'une construction ill\u00e9gale en sol urbain<\/span>\r\n      <span class=\"ebm-chiffre-source\">TRLOTUP \u2014 Communaut\u00e9 valencienne<\/span>\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"ebm-chiffre\">\r\n      <span class=\"ebm-chiffre-num\">100 m<\/span>\r\n      <span class=\"ebm-chiffre-label\">servitude de protection du littoral en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, r\u00e9duite \u00e0 20 m sur les terrains d\u00e9j\u00e0 urbains en 1988<\/span>\r\n      <span class=\"ebm-chiffre-source\">Ley de Costas 22\/1988<\/span>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n<p>Licences, urbanisme, piscine : pour un achat de villa, l'appui d'une <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/\">agence immobili\u00e8re fran\u00e7aise en Espagne<\/a> \u00e9vite les mauvaises surprises.<\/p>\r\n  <!-- SECTION 1 : DEFINITION -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"villa\"><span>Ce qu'est une villa en Espagne<\/span><\/div>\r\n  <h3>Villa, chalet, finca : ce que recouvrent les annonces espagnoles<\/h3>\r\n\r\n  <p>Le mot \u00ab villa \u00bb est surtout utilis\u00e9 dans les annonces destin\u00e9es aux acheteurs \u00e9trangers. En espagnol, on parle plus souvent de <strong>chalet<\/strong>, et il faut lire la suite de l'annonce pour savoir de quoi il s'agit r\u00e9ellement. Un <em>chalet independiente<\/em> ou <em>aislado<\/em> est une maison individuelle sur sa propre parcelle. Un <em>chalet pareado<\/em> est une maison jumel\u00e9e, qui partage un mur avec sa voisine. Un <em>adosado<\/em> est une maison en bande, souvent dans une r\u00e9sidence avec parties communes. La <em>finca<\/em> ou <em>casa de campo<\/em> d\u00e9signe en g\u00e9n\u00e9ral une propri\u00e9t\u00e9 rurale, sur un terrain agricole.<\/p>\r\n\r\n  <p>La seconde distinction est plus importante encore : la villa se trouve-t-elle <strong>dans une urbanisation<\/strong>, c'est-\u00e0-dire un lotissement r\u00e9sidentiel pr\u00e9vu par le plan d'urbanisme, ou s'agit-il d'une maison <strong>isol\u00e9e sur un terrain r\u00fastico<\/strong> ? Les deux situations n'impliquent ni les m\u00eames v\u00e9rifications, ni le m\u00eame niveau de risque. C'est par l\u00e0 que commence toute analyse s\u00e9rieuse.<\/p>\r\n\r\n  <!-- SECTION 2 : ZONES -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"zones\"><span>O\u00f9 acheter une villa<\/span><\/div>\r\n  <h3>Les grandes zones de villas en Espagne et leurs points de vigilance<\/h3>\r\n\r\n  <p>Le choix de la r\u00e9gion d\u00e9pend de votre projet de vie bien plus que du prix au m\u00e8tre carr\u00e9. Le tableau ci-dessous ne classe pas les zones : il rappelle ce qui caract\u00e9rise chacune et la v\u00e9rification qui y revient le plus souvent. Pour comparer les grandes villes entre elles, notre comparatif national Valencia, Alicante, Malaga et Madrid d\u00e9taille les crit\u00e8res de choix.<\/p>\r\n\r\n  <table class=\"ebm-tableau\">\r\n    <thead>\r\n      <tr>\r\n        <th>Zone<\/th>\r\n        <th>Type de villas<\/th>\r\n        <th>Point de vigilance fr\u00e9quent<\/th>\r\n      <\/tr>\r\n    <\/thead>\r\n    <tbody>\r\n      <tr><td>Couronne de Valencia<\/td><td>Villas familiales en urbanisation (Camp de T\u00faria, Horta Nord), souvent en r\u00e9sidence principale, \u00e0 proximit\u00e9 de la ville<\/td><td>Nature du sol en p\u00e9riph\u00e9rie des urbanisations, zones inondables, annexes ajout\u00e9es<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Costa Blanca Nord<\/td><td>Villas avec vue mer ou sur parcelle en pente (D\u00e9nia, J\u00e1vea, Moraira, Calpe, Altea), souvent en r\u00e9sidence secondaire<\/td><td>Extensions et piscines, acc\u00e8s, littoral pour les premi\u00e8res lignes<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Costa Blanca Sud<\/td><td>Nombreuses maisons en urbanisation autour d'Alicante et vers le sud de la province<\/td><td>Situation de l'urbanisation, charges, qualit\u00e9 de construction<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Costa del Sol<\/td><td>March\u00e9 tr\u00e8s international autour de Malaga et Marbella, positionn\u00e9 sur le haut de gamme<\/td><td>R\u00e8gles urbanistiques andalouses, distinctes des r\u00e8gles valenciennes<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>P\u00e9riph\u00e9rie de Madrid<\/td><td>Villas r\u00e9sidentielles dans les communes proches de la capitale, sans mer<\/td><td>R\u00e8gles urbanistiques madril\u00e8nes, avec leurs propres d\u00e9lais<\/td><\/tr>\r\n    <\/tbody>\r\n  <\/table>\r\n\r\n  <p>Pour les fourchettes de prix locales, nos pages <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/immobilier-javea\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>immobilier \u00e0 J\u00e1vea<\/strong><\/a> et <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/immobilier-denia\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>immobilier \u00e0 D\u00e9nia<\/strong><\/a> d\u00e9taillent la Costa Blanca Nord, et notre guide sur les <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/maison-piscine-autour-valencia\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>maisons avec piscine autour de Valencia<\/strong><\/a> compare les communes de la couronne valencienne selon le budget.<\/p>\r\n\r\n  <!-- SECTION 3 : TERRAIN -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"terrain\"><span>Le terrain d'abord<\/span><\/div>\r\n  <h3>Urbain, urbanisable ou r\u00fastico : la classification qui conditionne tout<\/h3>\r\n\r\n  <p>En Espagne, chaque parcelle est class\u00e9e par le plan d'urbanisme de la commune. Cette classification d\u00e9termine ce qui peut y \u00eatre construit, ce qui peut y \u00eatre agrandi et ce que l'administration peut exiger en cas d'irr\u00e9gularit\u00e9. C'est la toute premi\u00e8re information \u00e0 obtenir sur une villa, avant m\u00eame la visite si possible.<\/p>\r\n\r\n  <table class=\"ebm-tableau\">\r\n    <thead>\r\n      <tr>\r\n        <th>Classification<\/th>\r\n        <th>Ce que cela signifie<\/th>\r\n        <th>Pour l'acheteur d'une villa<\/th>\r\n      <\/tr>\r\n    <\/thead>\r\n    <tbody>\r\n      <tr><td>Urbano<\/td><td>Terrain int\u00e9gr\u00e9 \u00e0 la ville ou \u00e0 une urbanisation am\u00e9nag\u00e9e, dot\u00e9 des r\u00e9seaux et de la voirie<\/td><td>Cas le plus courant en urbanisation. Construction et agrandissements possibles selon les r\u00e8gles de la zone (hauteur, emprise, distances), avec autorisation<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Urbanizable<\/td><td>Terrain destin\u00e9 \u00e0 \u00eatre urbanis\u00e9, mais qui ne l'est pas forc\u00e9ment encore<\/td><td>Pas automatiquement constructible : il peut falloir attendre un plan d'am\u00e9nagement et des travaux d'urbanisation, parfois \u00e0 la charge des propri\u00e9taires<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>No urbanizable<\/td><td>Terrain r\u00fastico, agricole ou prot\u00e9g\u00e9, pr\u00e9serv\u00e9 de l'urbanisation<\/td><td>Logement tr\u00e8s encadr\u00e9, voire impossible selon la protection. Maison l\u00e9gale seulement si elle a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9e \u00e0 l'\u00e9poque ou r\u00e9gularis\u00e9e. Agrandissements tr\u00e8s limit\u00e9s<\/td><\/tr>\r\n    <\/tbody>\r\n  <\/table>\r\n\r\n  <p>Une maison sur terrain r\u00fastico n'est pas forc\u00e9ment un mauvais achat. Beaucoup ont \u00e9t\u00e9 construites l\u00e9galement, avec les autorisations requises \u00e0 l'\u00e9poque. Mais c'est la situation o\u00f9 l'\u00e9cart entre ce que montre l'annonce et ce que dit le droit peut \u00eatre le plus important, et o\u00f9 la v\u00e9rification juridique doit \u00eatre la plus pouss\u00e9e. La Communaut\u00e9 valencienne a d'ailleurs pr\u00e9vu une proc\u00e9dure dite de <em>minimizaci\u00f3n de impacto territorial<\/em>, qui permet de r\u00e9gulariser, sous conditions, certaines maisons construites sans licence sur ce type de sol avant le 20 ao\u00fbt 2014. Cette proc\u00e9dure n'est pas automatique : elle suppose un dossier, des travaux de mise en conformit\u00e9 \u2014 notamment sur l'assainissement \u2014 et une d\u00e9cision de l'administration. La <a href=\"https:\/\/mediambient.gva.es\/documents\/20551182\/172108690\/GUIA_MINIMIZACION+CASTELLANO+1%28marzo2021%29.pdf\/c0c84766-c5e5-489a-b086-9b91eeca6aac\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">guide officielle de la Generalitat<\/a> en pr\u00e9sente les principes.<\/p>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-note\">\r\n    <p><strong>Une loi en cours d'examen :<\/strong> le Consell a adopt\u00e9 fin septembre 2026 le projet d'une nouvelle Ley del Suelo valencienne, dont l'examen par les Corts a \u00e9t\u00e9 engag\u00e9 en proc\u00e9dure d'urgence en octobre 2026. Elle doit remplacer enti\u00e8rement le TRLOTUP de 2021 et modifier le r\u00e9gime du sol non urbanisable. Tant qu'elle n'est pas adopt\u00e9e et publi\u00e9e, ce sont les r\u00e8gles actuelles qui s'appliquent \u2014 et il faudra v\u00e9rifier, au moment de votre achat, quel texte est en vigueur.<\/p>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- SECTION 4 : LICENCES -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"licences\"><span>Licences et constructions<\/span><\/div>\r\n  <h3>Prescription, r\u00e9gularisation et inscription au Registro : trois questions diff\u00e9rentes<\/h3>\r\n\r\n  <p>C'est le point le plus mal compris par les acheteurs \u00e9trangers, et souvent par les vendeurs eux-m\u00eames. Une v\u00e9randa ferm\u00e9e il y a vingt ans, un pool house ou une chambre ajout\u00e9e au-dessus du garage ne posent pas une seule question, mais trois, qu'il faut traiter s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\r\n\r\n  <p><strong>Premi\u00e8re question : l'administration peut-elle encore agir ?<\/strong> Chaque r\u00e9gion fixe le d\u00e9lai pendant lequel la mairie peut ordonner la remise en \u00e9tat d'une construction r\u00e9alis\u00e9e sans licence. En Communaut\u00e9 valencienne, ce d\u00e9lai est de quinze ans \u00e0 compter de l'ach\u00e8vement complet des travaux en sol urbain. Sur le sol non urbanisable, qu'il soit commun ou prot\u00e9g\u00e9, la r\u00e9forme de 2019 a supprim\u00e9 tout d\u00e9lai : l'administration peut agir sans limite de temps. Pour des constructions plus anciennes, le r\u00e9gime applicable d\u00e9pend de la loi en vigueur au moment de leur ach\u00e8vement, ce qui demande une analyse au cas par cas. Ailleurs en Espagne, les d\u00e9lais diff\u00e8rent : quatre ans dans la Communaut\u00e9 de Madrid, dix ans en Castille-et-Le\u00f3n, par exemple.<\/p>\r\n\r\n  <p><strong>Deuxi\u00e8me question : la construction est-elle l\u00e9gale ?<\/strong> L'expiration du d\u00e9lai ne vaut pas l\u00e9galisation. Une construction contre laquelle l'administration ne peut plus agir reste une construction irr\u00e9guli\u00e8re ; elle n'a simplement plus \u00e0 \u00eatre d\u00e9molie. Elle se trouve en g\u00e9n\u00e9ral dans un r\u00e9gime restrictif, dit <em>fuera de ordenaci\u00f3n<\/em> ou assimil\u00e9, qui limite les travaux autoris\u00e9s : entretien et conservation, mais pas agrandissement ni, souvent, r\u00e9novation lourde. Si votre projet est de transformer la maison, c'est un point d\u00e9cisif.<\/p>\r\n\r\n  <p><strong>Troisi\u00e8me question : la construction est-elle inscrite au Registro de la Propiedad ?<\/strong> La loi nationale sur le sol (article 28.4 du <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-11723\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">texte refondu de 2015<\/a>) permet d'inscrire une construction ancienne \u00ab par antiquit\u00e9 \u00bb, lorsque le d\u00e9lai d'action de l'administration est \u00e9coul\u00e9. Cette inscription d\u00e9crit la maison telle qu'elle existe ; elle ne certifie pas qu'elle est conforme. \u00c0 l'inverse, une maison parfaitement l\u00e9gale peut avoir des annexes jamais d\u00e9clar\u00e9es au Registro. Le registre et l'urbanisme sont deux r\u00e9alit\u00e9s distinctes, qu'il faut confronter.<\/p>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-highlight\">\r\n    <p>Une villa avec une piscine ou une extension non d\u00e9clar\u00e9e n'est pas n\u00e9cessairement \u00e0 \u00e9carter. Mais le prix, le financement et le projet de travaux doivent \u00eatre construits en connaissance de cause \u2014 et cette analyse revient \u00e0 un avocat et \u00e0 un architecte, avant la signature des arras.<\/p>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <h3>Le titre d'occupation : d\u00e9claration responsable ou licence<\/h3>\r\n\r\n  <p>Pour \u00eatre habit\u00e9e et raccord\u00e9e aux r\u00e9seaux, une maison doit disposer d'un titre d'occupation. En Communaut\u00e9 valencienne, il prend la forme d'une d\u00e9claration responsable, encadr\u00e9e par le d\u00e9cret 12\/2021, pour la premi\u00e8re occupation comme pour les suivantes ; certaines communes peuvent toutefois exiger une licence expresse. Lorsque plus de dix ans se sont \u00e9coul\u00e9s depuis la premi\u00e8re occupation, une nouvelle d\u00e9claration est \u00e0 pr\u00e9voir lors de la revente, appuy\u00e9e par un certificat technique r\u00e9cent. Pour une villa ancienne, ce document permet aussi de rep\u00e9rer en amont un \u00e9cart entre la maison r\u00e9elle et ce qui a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9.<\/p>\r\n\r\n  <p>Si vous envisagez d'agrandir, de construire une piscine ou de r\u00e9nover en profondeur, notre article sur la diff\u00e9rence entre <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/obra-menor-obra-mayor-espagne\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>obra menor et obra mayor<\/strong><\/a> explique quel type d'autorisation est en jeu.<\/p>\r\n\r\n  <!-- CTA INLINE -->\r\n  <div class=\"ebm-cta-inline\">\r\n    <div class=\"ebm-cta-inline-text\">\r\n      <strong>Savoir quoi v\u00e9rifier avant de vous engager<\/strong>\r\n      <p>Nous s\u00e9lectionnons les villas selon vos crit\u00e8res et coordonnons, avec votre avocat et un architecte, les v\u00e9rifications n\u00e9cessaires avant les arras, pour vous permettre d'avancer dans votre projet en toute connaissance de cause.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n    <a href=\"https:\/\/form.fillout.com\/t\/6gp2rLKCC6us\" class=\"ebm-cta-inline-btn\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Parler de mon projet<\/a>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- SECTION 5 : SURFACES -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"surfaces\"><span>Les surfaces<\/span><\/div>\r\n  <h3>Catastro, Registro et r\u00e9alit\u00e9 : faire co\u00efncider les trois<\/h3>\r\n\r\n  <p>Sur une villa, il est fr\u00e9quent que trois documents d\u00e9crivent trois maisons diff\u00e9rentes. Le <strong>Registro de la Propiedad<\/strong> indique la surface d\u00e9clar\u00e9e dans l'acte, parfois inchang\u00e9e depuis la construction d'origine. Le <strong>Catastro<\/strong>, qui sert de base \u00e0 l'IBI, refl\u00e8te souvent une surface plus r\u00e9cente, mise \u00e0 jour lors d'une r\u00e9gularisation fiscale ou d'une inspection. Et la <strong>maison r\u00e9elle<\/strong> peut encore diff\u00e9rer des deux, avec une terrasse couverte, une annexe ou un garage transform\u00e9.<\/p>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-highlight\">\r\n    <p>Prenons un cas de figure : vous visitez une villa de 180 m\u00b2 avec piscine, mais seuls 120 m\u00b2 figurent au Registro. Faut-il renoncer ? Pas n\u00e9cessairement. Mais avant de signer, il faut comprendre d'o\u00f9 viennent les 60 m\u00b2 suppl\u00e9mentaires : une extension autoris\u00e9e mais jamais d\u00e9clar\u00e9e, ou une construction r\u00e9alis\u00e9e sans licence. La r\u00e9ponse change le prix, le financement et ce que vous pourrez faire de la maison.<\/p>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <p>Ces \u00e9carts ont des cons\u00e9quences concr\u00e8tes. La banque de l'acheteur finance sur la base d'une \u00e9valuation qui peut ne pas retenir les surfaces non d\u00e9clar\u00e9es. L'annonce affiche parfois la surface r\u00e9elle, ce qui fausse la comparaison des prix au m\u00e8tre carr\u00e9. Et un \u00e9cart important peut r\u00e9v\u00e9ler une construction qu'il faudra analyser au regard des r\u00e8gles d'urbanisme vues plus haut. Faire co\u00efncider ces trois surfaces est l'une des premi\u00e8res v\u00e9rifications que nous demandons sur une villa.<\/p>\r\n\r\n  <!-- SECTION 6 : RISQUES -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"risques\"><span>Les risques du terrain<\/span><\/div>\r\n  <h3>Zones inondables, littoral et environnement naturel<\/h3>\r\n\r\n  <p><strong>Le risque d'inondation.<\/strong> En Communaut\u00e9 valencienne, deux cartographies officielles se compl\u00e8tent : celle du PATRICOVA, le plan de pr\u00e9vention de la Generalitat, consultable sur le <a href=\"https:\/\/visor.gva.es\/visor\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">visor cartographique de la Generalitat<\/a>, et celle du <a href=\"https:\/\/sig.miteco.gob.es\/snczi\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Sistema Nacional de Cartograf\u00eda de Zonas Inundables<\/a> du minist\u00e8re. Apr\u00e8s la DANA d'octobre 2024, la Generalitat a engag\u00e9 la r\u00e9vision du PATRICOVA ; les premi\u00e8res conclusions pr\u00e9sent\u00e9es en octobre 2026 pr\u00e9voient d'\u00e9tendre de plus de 60 % la surface inondable dans la zone la plus touch\u00e9e. Une parcelle aujourd'hui hors zone peut donc y entrer demain. La consultation des cartes est un premier filtre ; elle ne remplace pas l'avis d'un technicien sur la parcelle.<\/p>\r\n\r\n  <p><strong>Le littoral.<\/strong> Pour une villa en premi\u00e8re ligne, la loi Costas impose une servitude de protection de 100 m\u00e8tres \u00e0 partir de la limite du domaine public, r\u00e9duite \u00e0 20 m\u00e8tres sur les terrains qui \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 class\u00e9s urbains en 1988. Dans cette bande, les constructions existantes sont en g\u00e9n\u00e9ral maintenues, mais les possibilit\u00e9s d'agrandissement ou de reconstruction sont restreintes. La nota simple peut mentionner cette servitude ; il faut la v\u00e9rifier syst\u00e9matiquement sur les biens les plus proches de la mer.<\/p>\r\n\r\n  <p><strong>L'environnement naturel.<\/strong> Les villas en lisi\u00e8re de pin\u00e8de, nombreuses sur la Costa Blanca et dans le Camp de T\u00faria, sont expos\u00e9es au risque d'incendie de for\u00eat, ce qui peut entra\u00eener des obligations de d\u00e9broussaillage autour de la maison. La proximit\u00e9 d'un ravin ou d'un cours d'eau, m\u00eame \u00e0 sec la plupart de l'ann\u00e9e, peut aussi imposer des contraintes de construction. Ces \u00e9l\u00e9ments se v\u00e9rifient aupr\u00e8s de la mairie.<\/p>\r\n\r\n  <!-- SECTION 7 : URBANISATION -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"urbanisation\"><span>Vivre en urbanisation<\/span><\/div>\r\n  <h3>Charges, r\u00e9seaux et assainissement : ce que l'annonce ne dit pas<\/h3>\r\n\r\n  <p>La plupart des villas se trouvent dans des urbanisations r\u00e9sidentielles. Leur fonctionnement varie beaucoup de l'une \u00e0 l'autre, et il conditionne le co\u00fbt et le confort de la vie sur place.<\/p>\r\n\r\n  <ul>\r\n    <li><strong>L'urbanisation est-elle r\u00e9ceptionn\u00e9e par la mairie ?<\/strong> Si ce n'est pas le cas, l'entretien des voiries, de l'\u00e9clairage ou des r\u00e9seaux peut rester \u00e0 la charge des propri\u00e9taires, parfois au travers d'une entit\u00e9 de conservation \u00e0 laquelle chacun cotise.<\/li>\r\n    <li><strong>Existe-t-il une communaut\u00e9 de propri\u00e9taires ?<\/strong> Dans une r\u00e9sidence de villas avec piscine commune, gardiennage ou espaces partag\u00e9s, il faut un certificat attestant l'absence de dettes du vendeur et la lecture des derniers proc\u00e8s-verbaux d'assembl\u00e9e.<\/li>\r\n    <li><strong>La maison est-elle raccord\u00e9e au tout-\u00e0-l'\u00e9gout ?<\/strong> Beaucoup de villas plus anciennes fonctionnent avec une fosse septique. Il faut conna\u00eetre son \u00e9tat, sa conformit\u00e9 et le co\u00fbt d'un \u00e9ventuel raccordement si le r\u00e9seau arrive.<\/li>\r\n    <li><strong>D'o\u00f9 vient l'eau ?<\/strong> R\u00e9seau municipal, r\u00e9seau de l'urbanisation ou puits : la qualit\u00e9, la pression et le co\u00fbt varient sensiblement.<\/li>\r\n  <\/ul>\r\n\r\n  <!-- SECTION 8 : BUDGET -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"budget\"><span>Le vrai budget<\/span><\/div>\r\n  <h3>Ce que co\u00fbte une villa, au-del\u00e0 du prix d'achat<\/h3>\r\n\r\n  <p>Au prix d'achat s'ajoutent d'abord les imp\u00f4ts. Pour une villa achet\u00e9e \u00e0 un particulier en Communaut\u00e9 valencienne, l'ITP est de 9 % pour les achats sign\u00e9s depuis le 1er juin 2026 et de 11 % lorsque la valeur du bien d\u00e9passe un million d'euros. Une villa neuve achet\u00e9e \u00e0 un promoteur rel\u00e8ve en revanche de la TVA et de l'AJD. Notre article sur l'<a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/acheter-communaute-valencienne-2026-francais\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>achat en Communaut\u00e9 valencienne en 2026<\/strong><\/a> d\u00e9taille ces r\u00e8gles et les frais de notaire et de registre.<\/p>\r\n\r\n  <p>Viennent ensuite les co\u00fbts propres \u00e0 une maison individuelle : entretien de la piscine et du jardin, IBI calcul\u00e9 sur une surface souvent plus importante, assurance, cotisations d'urbanisation, consommation d'eau et d'\u00e9nergie pour une grande surface. Sur une villa \u00e0 r\u00e9nover, le budget de travaux est l'\u00e9l\u00e9ment le plus souvent sous-estim\u00e9 : notre guide des <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/prix-travaux-espagne-2026\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>prix des travaux en Espagne en 2026<\/strong><\/a> donne des ordres de grandeur. Il faut aussi v\u00e9rifier que les travaux envisag\u00e9s sont autoris\u00e9s sur la parcelle, ce qui renvoie aux questions de classification et de r\u00e9gularit\u00e9 vues plus haut.<\/p>\r\n\r\n  <p>Enfin, si vous financez l'achat, la banque s'appuie sur l'\u00e9valuation d'un expert agr\u00e9\u00e9, qui peut ne pas retenir les annexes non d\u00e9clar\u00e9es et se montrer plus prudent sur les maisons en sol r\u00fastico. Notre article sur le <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/financer-achat-immobilier-espagne\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>financement d'un achat immobilier en Espagne<\/strong><\/a> pr\u00e9sente les conditions pour les non-r\u00e9sidents.<\/p>\r\n\r\n  <!-- SECTION 9 : TABLEAU VERIFICATIONS -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"verifications\"><span>Tableau des v\u00e9rifications<\/span><\/div>\r\n  <h3>Les v\u00e9rifications avant d'acheter une villa en Espagne<\/h3>\r\n\r\n  <p>Ce tableau rassemble les contr\u00f4les propres \u00e0 une villa, en plus de ceux qui s'appliquent \u00e0 tout achat immobilier. Il sert de base de travail avec votre avocat et, pour la partie technique, avec un architecte. Lorsque vous confiez votre recherche \u00e0 notre service de <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/chasseur-immobilier-espagne\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>chasseur immobilier en Espagne<\/strong><\/a>, ce sont ces points que nous examinons pour d\u00e9cider d'\u00e9carter ou d'approfondir un bien.<\/p>\r\n\r\n  <table class=\"ebm-tableau\">\r\n    <thead>\r\n      <tr>\r\n        <th>\u00c0 v\u00e9rifier<\/th>\r\n        <th>Sur quel document<\/th>\r\n        <th>Aupr\u00e8s de qui<\/th>\r\n      <\/tr>\r\n    <\/thead>\r\n    <tbody>\r\n      <tr><td>Propri\u00e9taire et charges<\/td><td>Nota simple r\u00e9cente<\/td><td>Registro de la Propiedad<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Classification du terrain<\/td><td>Certificat ou information urbanistique<\/td><td>Mairie (service d'urbanisme)<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Licence de la maison<\/td><td>Licence d'origine, fin de travaux<\/td><td>Mairie, vendeur<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Annexes et piscine<\/td><td>Licences, comparaison avec la maison r\u00e9elle<\/td><td>Mairie, architecte<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Proc\u00e9dure en cours<\/td><td>Absence de dossier de discipline urbanistique<\/td><td>Mairie, avocat<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Surfaces<\/td><td>Registro, fiche cadastrale, relev\u00e9 r\u00e9el<\/td><td>Registro, Catastro, architecte<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Titre d'occupation<\/td><td>D\u00e9claration responsable ou licence<\/td><td>Mairie, vendeur<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Zone inondable<\/td><td>Cartographies PATRICOVA et SNCZI<\/td><td>Generalitat, minist\u00e8re, technicien<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Littoral<\/td><td>Nota simple, limites du domaine public<\/td><td>Registro, Demarcaci\u00f3n de Costas<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Urbanisation<\/td><td>R\u00e9ception, statuts, cotisations<\/td><td>Mairie, entit\u00e9 de conservation<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Dettes de communaut\u00e9<\/td><td>Certificat de la communaut\u00e9<\/td><td>Administrateur de la communaut\u00e9<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Assainissement et eau<\/td><td>Raccordement, \u00e9tat de la fosse<\/td><td>Mairie, compagnie des eaux, technicien<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Imp\u00f4ts locaux<\/td><td>Dernier re\u00e7u de l'IBI<\/td><td>Vendeur, mairie<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/td><td>Certificat \u00e9nerg\u00e9tique<\/td><td>Vendeur<\/td><\/tr>\r\n    <\/tbody>\r\n  <\/table>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-note\">\r\n    <p><strong>Le bon moment :<\/strong> ces v\u00e9rifications se font avant la signature du contrat d'arras, pas entre les arras et le notaire. Une fois les arras sign\u00e9s, d\u00e9couvrir un probl\u00e8me peut co\u00fbter l'acompte vers\u00e9. Notre article sur les <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/erreurs-acheteurs-francais-espagne\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">erreurs des acheteurs fran\u00e7ais en Espagne<\/a> revient sur ce calendrier.<\/p>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- SECTION FAQ -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"faq\"><span>Questions fr\u00e9quentes<\/span><\/div>\r\n  <h3>Acheter une villa en Espagne : les questions des acheteurs francophones<\/h3>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-faq\">\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Quelles v\u00e9rifications faire avant d'acheter une villa en Espagne ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">Au-del\u00e0 de la nota simple et des documents habituels, une villa demande de v\u00e9rifier la classification urbanistique du terrain, la conformit\u00e9 de la maison et de ses annexes (extensions, piscine, pool house) avec les licences, la concordance des surfaces entre le Catastro, le Registro de la Propiedad et la r\u00e9alit\u00e9, le titre d'occupation, l'exposition aux risques (inondation, littoral, incendie), le mode d'assainissement et la situation de l'urbanisation. Ces contr\u00f4les rel\u00e8vent d'un avocat et, pour la partie technique, d'un architecte ou d'un technicien.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Peut-on acheter une villa construite sur un terrain r\u00fastico ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">Oui, mais c'est la situation qui demande le plus de prudence. Une maison sur suelo no urbanizable doit avoir \u00e9t\u00e9 construite avec une autorisation compatible avec ce type de sol, ou se trouver dans une situation r\u00e9gularis\u00e9e ou r\u00e9gularisable. En Communaut\u00e9 valencienne, il n'existe plus de d\u00e9lai au-del\u00e0 duquel la mairie perd le droit d'ordonner la remise en \u00e9tat d'une construction ill\u00e9gale sur ce type de sol depuis la r\u00e9forme de 2019. Avant de s'engager, il faut une analyse juridique et urbanistique pr\u00e9cise de la parcelle.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Une extension ancienne non d\u00e9clar\u00e9e est-elle forc\u00e9ment r\u00e9gularis\u00e9e avec le temps ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">Non. L'\u00e9coulement du temps peut faire dispara\u00eetre la possibilit\u00e9 pour l'administration d'ordonner la d\u00e9molition, selon la r\u00e9gion et la nature du sol, mais il ne rend pas la construction l\u00e9gale. Une construction ancienne peut parfois \u00eatre inscrite au Registro de la Propiedad par antiquit\u00e9, mais cette inscription n'\u00e9quivaut pas \u00e0 une licence : l'ouvrage peut rester soumis \u00e0 un r\u00e9gime restrictif qui limite les travaux possibles.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Quel imp\u00f4t paie-t-on pour acheter une villa en Communaut\u00e9 valencienne ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">Pour une villa achet\u00e9e \u00e0 un particulier, l'acheteur paie l'ITP. En Communaut\u00e9 valencienne, le taux g\u00e9n\u00e9ral est de 9 % pour les achats sign\u00e9s depuis le 1er juin 2026, et de 11 % lorsque la valeur du bien d\u00e9passe un million d'euros. Une villa neuve achet\u00e9e \u00e0 un promoteur rel\u00e8ve en revanche de la TVA et de l'AJD. Il faut ajouter le notaire, le registre et les honoraires des conseils.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Comment savoir si une villa est en zone inondable ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">En Communaut\u00e9 valencienne, deux cartographies officielles se consultent en ligne : celle du PATRICOVA, publi\u00e9e par la Generalitat sur son visor cartographique, et celle du Sistema Nacional de Cartograf\u00eda de Zonas Inundables du minist\u00e8re. La Generalitat r\u00e9vise actuellement le PATRICOVA apr\u00e8s la DANA d'octobre 2024, ce qui peut faire \u00e9voluer les zones concern\u00e9es. La consultation des cartes ne remplace pas l'avis d'un technicien sur la parcelle.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Qu'est-ce qu'une urbanisation non r\u00e9ceptionn\u00e9e ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">C'est une urbanisation dont les voiries, l'\u00e9clairage ou les r\u00e9seaux n'ont pas \u00e9t\u00e9 formellement pris en charge par la mairie. Leur entretien peut alors rester \u00e0 la charge des propri\u00e9taires, parfois au travers d'une entit\u00e9 de conservation \u00e0 laquelle chacun cotise. Avant d'acheter, il faut conna\u00eetre la situation de l'urbanisation, le montant des cotisations et l'existence \u00e9ventuelle de travaux \u00e0 financer.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Faut-il un avocat pour acheter une villa en Espagne ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">Ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement recommand\u00e9 pour une villa. Le notaire espagnol authentifie l'acte et v\u00e9rifie certains points, mais il ne r\u00e9alise pas d'audit urbanistique de la maison. Un avocat ind\u00e9pendant de l'acheteur, appuy\u00e9 si n\u00e9cessaire par un architecte, v\u00e9rifie la situation juridique et urbanistique avant la signature des arras.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- CTA FINAL -->\r\n  <div class=\"ebm-cta\">\r\n    <span class=\"ebm-cta-eyebrow\">\u00c9l\u00e9gance by Melya \u2014 Chasseur immobilier \u00b7 Valencia & Costa Blanca<\/span>\r\n    <h4>Vous cherchez une villa en Espagne ? Confiez-nous la recherche et la s\u00e9lection<\/h4>\r\n    <p style=\"color:#e0ddd8 !important;\">Nous recherchons pour vous des villas familiales, r\u00e9sidences secondaires et propri\u00e9t\u00e9s de standing autour de Valencia et sur la Costa Blanca, en \u00e9cartant d\u00e8s la s\u00e9lection les biens dont la situation pose question, et en coordonnant les v\u00e9rifications jusqu'\u00e0 la signature chez le notaire.<\/p>\r\n    <a href=\"https:\/\/form.fillout.com\/t\/6gp2rLKCC6us\" class=\"ebm-cta-btn\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Lancer ma recherche<\/a>\r\n  <\/div>\r\n\r\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous souhaitez acheter une villa en Espagne ? 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