{"id":9088,"date":"2026-08-20T14:45:15","date_gmt":"2026-08-20T14:45:15","guid":{"rendered":"https:\/\/elegancebymelya.com\/?p=9088"},"modified":"2026-08-17T14:49:59","modified_gmt":"2026-08-17T14:49:59","slug":"vendre-travaux-non-declares-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/elegancebymelya.com\/es\/vendre-travaux-non-declares-espagne\/","title":{"rendered":"Vendre un bien avec des travaux non d\u00e9clar\u00e9s en Espagne : que v\u00e9rifier avant la vente ?"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"9088\" class=\"elementor elementor-9088\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-f8bcdd2 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"f8bcdd2\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6a22756 elementor-widget elementor-widget-html\" data-id=\"6a22756\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"html.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<!-- ============================================================\r\n     Article blog : Vendre un bien avec des travaux non d\u00e9clar\u00e9s en Espagne\r\n     Slug : \/vendre-travaux-non-declares-espagne\/\r\n     Style V4 \u2014 elegancebymelya.com\r\n     ------------------------------------------------------------\r\n     \u26a0 UN SEUL PLACEHOLDER \u00c0 REMPLACER AVANT PUBLICATION :\r\n       [URL-ARTICLE-TRAVAUX-AVANT-VENDRE]\r\n       = permalien de \u00ab Travaux avant de vendre en Espagne :\r\n         qui appeler, et dans quel ordre ? \u00bb (publi\u00e9 le 14\/07\/2026)\r\n     ============================================================ -->\r\n\r\n<script type=\"application\/ld+json\">\r\n{\r\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\r\n  \"@type\": \"FAQPage\",\r\n  \"mainEntity\": [\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Qu'appelle-t-on des travaux non d\u00e9clar\u00e9s en Espagne ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"Il s'agit de travaux r\u00e9alis\u00e9s sur un bien sans que leur existence ait \u00e9t\u00e9 reprise dans les documents officiels du logement : l'escritura, l'inscription au Registro de la Propiedad et la description au Catastro. Cela peut concerner une extension, une terrasse ferm\u00e9e, une v\u00e9randa, une piscine, un garage, une pi\u00e8ce cr\u00e9\u00e9e ou une surface construite sup\u00e9rieure \u00e0 celle qui figure sur les documents. Les travaux peuvent avoir \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s avec ou sans autorisation municipale, ce qui n'est pas la m\u00eame chose que d'avoir \u00e9t\u00e9 document\u00e9s.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Peut-on vendre un bien dont les m\u00e8tres carr\u00e9s ne correspondent pas \u00e0 l'escritura ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"Une divergence de surface n'emp\u00eache pas n\u00e9cessairement une vente, mais elle doit \u00eatre identifi\u00e9e et trait\u00e9e. Selon sa nature et son ampleur, elle peut donner lieu \u00e0 des demandes de r\u00e9gularisation, influer sur l'\u00e9valuation retenue par la banque de l'acheteur, ou compliquer le passage chez le notaire. Le point d\u00e9terminant est le moment o\u00f9 elle est d\u00e9couverte : identifi\u00e9e avant la mise en vente, elle se traite ; d\u00e9couverte au moment du financement de l'acheteur, elle laisse peu de marge de man\u0153uvre.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Comment savoir si mon bien pr\u00e9sente une diff\u00e9rence entre le Catastro et le Registro ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"En comparant trois documents : l'escritura d'acquisition, une nota simple r\u00e9cente du Registro de la Propiedad et la certification descriptive et graphique du Catastro. Il s'agit de v\u00e9rifier que la surface construite, la description du bien et les constructions annexes co\u00efncident entre les trois, puis de les comparer \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 physique du logement. Ces documents sont accessibles au propri\u00e9taire.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Une v\u00e9randa ou une terrasse ferm\u00e9e doit-elle \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e en Espagne ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"La fermeture d'une terrasse ou l'ajout d'une v\u00e9randa modifie g\u00e9n\u00e9ralement la surface construite du logement et peut donc n\u00e9cessiter une autorisation municipale ainsi qu'une mise \u00e0 jour documentaire. Les r\u00e8gles varient selon la commune, le type de bien et, en copropri\u00e9t\u00e9, les statuts de la communaut\u00e9 de propri\u00e9taires. C'est l'une des situations les plus fr\u00e9quemment rencontr\u00e9es lors de la pr\u00e9paration d'une vente.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Des travaux non d\u00e9clar\u00e9s peuvent-ils emp\u00eacher l'acheteur d'obtenir un pr\u00eat ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"Lorsque l'acheteur finance son acquisition par un pr\u00eat, la banque mandate un expert \u00e9valuateur. Une surface ou une construction non document\u00e9e peut ne pas \u00eatre valoris\u00e9e de la m\u00eame mani\u00e8re par l'expert, voire ne pas \u00eatre retenue dans la valeur hypoth\u00e9caire, selon sa situation juridique et documentaire. L'acheteur peut alors obtenir un financement inf\u00e9rieur \u00e0 ce qu'il attendait, ce qui le conduit \u00e0 compl\u00e9ter sur ses fonds propres ou \u00e0 ren\u00e9gocier.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Qu'est-ce qu'une d\u00e9claration d'obra nueva por antig\u00fcedad ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"C'est un m\u00e9canisme pr\u00e9vu par la l\u00e9gislation espagnole du sol qui permet, sous conditions, l'inscription au Registro de la Propiedad de constructions anciennes lorsque les mesures de r\u00e9tablissement de la l\u00e9galit\u00e9 urbanistique impliquant leur d\u00e9molition ne peuvent plus \u00eatre adopt\u00e9es en raison de l'\u00e9coulement des d\u00e9lais. Elle suppose des justificatifs pr\u00e9cis, notamment sur l'anciennet\u00e9 de la construction. Elle ne s'applique pas \u00e0 toutes les situations, ne concerne pas les sols sp\u00e9cialement prot\u00e9g\u00e9s dans les m\u00eames conditions, et ne conf\u00e8re pas au propri\u00e9taire davantage de droits que ceux r\u00e9ellement acquis.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Faut-il r\u00e9gulariser avant de mettre le bien en vente ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"Cela d\u00e9pend de la nature de l'\u00e9cart, de sa possibilit\u00e9 de r\u00e9gularisation, du co\u00fbt et du d\u00e9lai de la d\u00e9marche, et du profil probable des acheteurs. Certaines situations se documentent en quelques semaines, d'autres demandent plusieurs mois. Dans tous les cas, la d\u00e9cision doit \u00eatre prise avant la mise en vente et non apr\u00e8s une offre : c'est le seul moment o\u00f9 le vendeur dispose encore du temps n\u00e9cessaire pour choisir.\"\r\n      }\r\n    },\r\n    {\r\n      \"@type\": \"Question\",\r\n      \"name\": \"Le vendeur doit-il informer l'acheteur de travaux non r\u00e9gularis\u00e9s ?\",\r\n      \"acceptedAnswer\": {\r\n        \"@type\": \"Answer\",\r\n        \"text\": \"La transparence est la r\u00e8gle \u00e0 suivre. Le vendeur a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 communiquer clairement toute divergence documentaire ou situation urbanistique connue, et la dissimulation d'un probl\u00e8me connu peut engager sa responsabilit\u00e9 selon la nature de la situation et les circonstances de la vente. En pratique, une situation documentaire connue, expliqu\u00e9e et int\u00e9gr\u00e9e au prix se n\u00e9gocie ; une situation d\u00e9couverte par l'acheteur en cours de transaction cr\u00e9e une perte de confiance qui co\u00fbte g\u00e9n\u00e9ralement plus cher que l'\u00e9cart lui-m\u00eame.\"\r\n      }\r\n    }\r\n  ]\r\n}\r\n<\/script>\r\n\r\n<style>\r\n\/* ===== BASE ===== *\/\r\n.ebm-article { max-width: 740px; margin: 0 auto; color: #1a1a1a; font-family: \"Montserrat\", sans-serif; font-size: 1.05rem; line-height: 1.9; }\r\n.ebm-article p { margin-bottom: 24px; }\r\n.ebm-article ul { padding-left: 0; list-style: none; margin-bottom: 28px; }\r\n.ebm-article ul li { padding: 8px 0 8px 20px; position: relative; font-size: 1rem; color: #2a2a2a; border-bottom: 1px solid #f0eeeb; line-height: 1.7; }\r\n.ebm-article ul li::before { content: \"\u2014\"; position: absolute; left: 0; color: #C74A06; font-weight: 700; }\r\n.ebm-article a { color: #C74A06; text-decoration: none; border-bottom: 1px solid rgba(199,74,6,0.25); transition: border-color 0.2s; }\r\n.ebm-article a:hover { border-color: #C74A06; }\r\n\/* ===== TITRE ===== *\/\r\n.ebm-titre { text-align: center; margin-bottom: 40px; }\r\n.ebm-titre .eyebrow { display: block; font-size: 10px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.2em; text-transform: uppercase; color: #C74A06; margin-bottom: 14px; }\r\n.ebm-titre h1 { font-family: \"Playfair Display\", \"Cormorant Garamond\", serif; font-size: 2.2rem; font-weight: 500; color: #1a1a1a; line-height: 1.25; margin: 0 0 14px 0; letter-spacing: -0.3px; }\r\n.ebm-titre .sous-titre { font-size: 0.9rem; color: #888; letter-spacing: 0.08em; text-transform: uppercase; }\r\n\/* ===== SOMMAIRE ===== *\/\r\n.ebm-sommaire { margin: 0 0 48px 0; padding: 20px 24px; border-top: 1px solid #1a1a1a; border-bottom: 1px solid #1a1a1a; }\r\n.ebm-sommaire-label { font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.2em; text-transform: uppercase; color: #999; display: block; margin-bottom: 10px; }\r\n.ebm-sommaire-liens { display: flex; flex-wrap: wrap; gap: 6px 0; }\r\n.ebm-sommaire-liens a { font-size: 0.82rem; color: #1a1a1a; border-bottom: none; padding-right: 16px; white-space: nowrap; }\r\n.ebm-sommaire-liens a::after { content: \"\u00b7\"; padding-left: 16px; color: #ccc; }\r\n.ebm-sommaire-liens a:last-child::after { content: \"\"; }\r\n.ebm-sommaire-liens a:hover { color: #C74A06; }\r\n\/* ===== SEPARATEUR ===== *\/\r\n.ebm-sep { display: flex; align-items: center; gap: 20px; margin: 52px 0; }\r\n.ebm-sep::before, .ebm-sep::after { content: \"\"; flex: 1; height: 1px; background: #1a1a1a; }\r\n.ebm-sep span { font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.22em; text-transform: uppercase; color: #1a1a1a; white-space: nowrap; font-family: \"Montserrat\", sans-serif; }\r\n\/* ===== TITRES ===== *\/\r\n.ebm-article h2 { font-family: \"Playfair Display\", \"Cormorant Garamond\", serif; font-size: 1.6rem; font-weight: 500; color: #1a1a1a; margin: 0 0 20px 0; line-height: 1.35; letter-spacing: -0.2px; }\r\n.ebm-article h3 { font-family: \"Playfair Display\", \"Cormorant Garamond\", serif; font-size: 1.28rem; font-weight: 500; color: #1a1a1a; margin: 38px 0 16px 0; line-height: 1.4; letter-spacing: -0.1px; }\r\n\/* ===== NOTE ===== *\/\r\n.ebm-note { margin: 32px 0; padding: 20px 24px; border-left: 2px solid #C74A06; background: #fafaf9; }\r\n.ebm-note p { margin: 0; font-size: 0.97rem; color: #2a2a2a; line-height: 1.8; font-style: italic; }\r\n.ebm-note strong { color: #C74A06; font-style: normal; }\r\n\/* ===== HIGHLIGHT ===== *\/\r\n.ebm-highlight { background: #fafaf9; border-left: 2px solid #C74A06; padding: 18px 22px; margin: 30px 0; }\r\n.ebm-highlight p { margin: 0; font-size: 0.97rem; color: #2a2a2a; line-height: 1.8; font-style: italic; }\r\n\/* ===== CHIFFRES ===== *\/\r\n.ebm-chiffres { display: grid; grid-template-columns: 1fr 1fr 1fr; gap: 1px; background: #e8e4de; margin: 32px 0; border: 1px solid #e8e4de; }\r\n.ebm-chiffre { background: #fff; padding: 24px 20px; text-align: center; }\r\n.ebm-chiffre-num { font-family: \"Playfair Display\", serif; font-size: 2rem; font-weight: 500; color: #C74A06; display: block; line-height: 1; margin-bottom: 8px; }\r\n.ebm-chiffre-label { font-size: 0.8rem; color: #555; line-height: 1.5; display: block; }\r\n.ebm-chiffre-source { font-size: 0.7rem; color: #aaa; display: block; margin-top: 6px; font-style: italic; }\r\n\/* ===== COMPARATIF 2 COL ===== *\/\r\n.ebm-comparatif { display: grid; grid-template-columns: 1fr 1fr; gap: 1px; background: #e8e4de; margin: 32px 0; border: 1px solid #e8e4de; }\r\n.ebm-comparatif-col { background: #fff; padding: 26px 22px; }\r\n.ebm-comparatif-col-header { font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.2em; text-transform: uppercase; color: #C74A06; display: block; margin-bottom: 14px; padding-bottom: 10px; border-bottom: 1px solid #e8e4de; }\r\n.ebm-comparatif-col ul { margin: 0; padding: 0; }\r\n.ebm-comparatif-col ul li { font-size: 0.88rem; color: #2a2a2a; border-bottom: none; padding: 5px 0 5px 18px; line-height: 1.6; }\r\n.ebm-comparatif-col ul li::before { color: #C74A06; }\r\n\/* ===== TABLEAU ===== *\/\r\n.ebm-tableau { margin: 32px 0; border: 1px solid #e8e4de; width: 100%; border-collapse: collapse; }\r\n.ebm-tableau thead { background: #1a1a1a; }\r\n.ebm-tableau thead th { padding: 12px 18px; font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.18em; text-transform: uppercase; color: #fff; text-align: left; }\r\n.ebm-tableau tbody tr { border-bottom: 1px solid #f0eeeb; }\r\n.ebm-tableau tbody tr:last-child { border-bottom: none; }\r\n.ebm-tableau tbody td { padding: 14px 18px; font-size: 0.9rem; color: #2a2a2a; vertical-align: top; line-height: 1.6; }\r\n.ebm-tableau tbody td:first-child { font-weight: 600; color: #1a1a1a; }\r\n\/* ===== CHRONOLOGIE ===== *\/\r\n.ebm-timeline { margin: 36px 0; padding: 0 0 0 26px; border-left: 1px solid #e8e4de; list-style: none; }\r\n.ebm-timeline li { position: relative; padding: 0 0 26px 0; border-bottom: none; }\r\n.ebm-timeline li:last-child { padding-bottom: 0; }\r\n.ebm-timeline li::before { content: \"\"; position: absolute; left: -31px; top: 7px; width: 9px; height: 9px; background: #fff; border: 2px solid #C74A06; border-radius: 50%; }\r\n.ebm-timeline .tl-etape { display: block; font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.18em; text-transform: uppercase; color: #C74A06; margin-bottom: 5px; }\r\n.ebm-timeline .tl-texte { display: block; font-size: 0.92rem; color: #2a2a2a; line-height: 1.7; }\r\n.ebm-timeline .tl-marge { display: block; font-size: 0.78rem; color: #999; margin-top: 4px; font-style: italic; }\r\n.ebm-timeline li.tl-critique::before { background: #C74A06; }\r\n\/* ===== CTA INLINE ===== *\/\r\n.ebm-cta-inline { margin: 40px 0; padding: 28px 30px; background: #fafaf9; border: 1px solid #e8e4de; border-left: 3px solid #C74A06; display: flex; align-items: center; justify-content: space-between; gap: 20px; flex-wrap: wrap; }\r\n.ebm-cta-inline-text p { margin: 0; font-size: 0.92rem; color: #2a2a2a; line-height: 1.6; }\r\n.ebm-cta-inline-text strong { display: block; font-size: 0.85rem; font-weight: 700; text-transform: uppercase; letter-spacing: 0.07em; color: #1a1a1a; margin-bottom: 6px; }\r\n.ebm-cta-inline-btn { display: inline-block; padding: 12px 28px; background: #C74A06; color: #fff !important; text-decoration: none !important; border: none !important; font-size: 10px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.15em; text-transform: uppercase; transition: background 0.2s; white-space: nowrap; }\r\n.ebm-cta-inline-btn:hover { background: #a83d05; }\r\n\/* ===== FAQ ===== *\/\r\n.ebm-faq { margin: 32px 0; }\r\n.ebm-faq-item { border-bottom: 1px solid #e8e4de; padding: 20px 0; }\r\n.ebm-faq-item:first-child { border-top: 1px solid #e8e4de; }\r\n.ebm-faq-q { font-size: 1rem; font-weight: 700; color: #1a1a1a; margin: 0 0 10px 0; line-height: 1.5; padding-left: 24px; position: relative; }\r\n.ebm-faq-q::before { content: \"Q\"; position: absolute; left: 0; color: #C74A06; font-size: 0.75rem; font-weight: 700; top: 3px; }\r\n.ebm-faq-a { font-size: 0.95rem; color: #2a2a2a; margin: 0; line-height: 1.75; }\r\n\/* ===== CTA FINAL ===== *\/\r\n.ebm-cta { margin: 56px 0 0 0; padding: 40px 36px; background: #1a1a1a; text-align: center; }\r\n.ebm-cta-eyebrow { font-size: 9px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.22em; text-transform: uppercase; color: #C74A06; display: block; margin-bottom: 16px; }\r\n.ebm-cta h4 { font-family: \"Playfair Display\", serif; font-size: 1.5rem; font-weight: 500; color: #fff; margin: 0 0 14px 0; line-height: 1.35; }\r\n.ebm-cta p { font-size: 0.9rem; color: #e0ddd8 !important; margin: 0 0 24px 0; line-height: 1.7; }\r\n.ebm-cta-liste { list-style: none; padding: 0; margin: 0 0 28px 0; display: inline-block; text-align: left; }\r\n.ebm-cta-liste li { font-size: 0.88rem; color: #e0ddd8; padding: 7px 0 7px 20px; position: relative; border-bottom: 1px solid #2e2e2e; line-height: 1.6; }\r\n.ebm-cta-liste li:last-child { border-bottom: none; }\r\n.ebm-cta-liste li::before { content: \"\u2014\"; position: absolute; left: 0; color: #C74A06; font-weight: 700; }\r\n.ebm-cta-btn { display: inline-block; padding: 14px 36px; background: #C74A06; color: #fff !important; text-decoration: none !important; border: none !important; font-size: 11px; font-weight: 700; letter-spacing: 0.15em; text-transform: uppercase; transition: background 0.2s; }\r\n.ebm-cta-btn:hover { background: #a83d05; }\r\n.ebm-cta-secondaire { display: block; margin-top: 18px; font-size: 0.8rem; color: #9a9a9a !important; border-bottom: none !important; letter-spacing: 0.03em; }\r\n.ebm-cta-secondaire:hover { color: #e0ddd8 !important; }\r\n.ebm-cta-acheteur { display: block; margin-top: 22px; padding-top: 18px; border-top: 1px solid #2e2e2e; font-size: 0.8rem; color: #9a9a9a !important; line-height: 1.6; }\r\n.ebm-cta-acheteur a { color: #c9c5c0 !important; border-bottom: 1px solid rgba(255,255,255,0.2) !important; }\r\n\/* ===== DISCLAIMER ===== *\/\r\n.ebm-disclaimer { margin: 32px 0 0 0; padding-top: 18px; border-top: 1px solid #e8e4de; }\r\n.ebm-disclaimer p { font-size: 0.78rem; color: #999; line-height: 1.7; margin: 0; font-style: italic; }\r\n\/* ===== RESPONSIVE ===== *\/\r\n@media (max-width: 768px) {\r\n  .ebm-article { font-size: 1rem; }\r\n  .ebm-titre h1 { font-size: 1.7rem; }\r\n  .ebm-article h2 { font-size: 1.4rem; }\r\n  .ebm-article h3 { font-size: 1.15rem; }\r\n  .ebm-chiffres { grid-template-columns: 1fr; }\r\n  .ebm-comparatif { grid-template-columns: 1fr; }\r\n  .ebm-cta { padding: 30px 22px; }\r\n  .ebm-cta-inline { flex-direction: column; }\r\n  .ebm-sommaire-liens { flex-direction: column; }\r\n  .ebm-sommaire-liens a::after { content: \"\"; }\r\n  .ebm-tableau thead th, .ebm-tableau tbody td { padding: 10px 12px; font-size: 0.85rem; }\r\n}\r\n<\/style>\r\n\r\n<div class=\"ebm-article\">\r\n\r\n  <!-- ===== TITRE ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-titre\">\r\n    <span class=\"eyebrow\">\u00c9l\u00e9gance by Melya \u2014 Vente immobili\u00e8re en Espagne<\/span>\r\n    <h1>Vendre un bien avec des travaux non d\u00e9clar\u00e9s en Espagne : que v\u00e9rifier avant la vente ?<\/h1>\r\n    <span class=\"sous-titre\">Catastro \u00b7 Registro \u00b7 R\u00e9gularisation \u00b7 Tasaci\u00f3n \u00b7 Guide 2026<\/span>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- ===== SOMMAIRE ===== -->\r\n  <nav class=\"ebm-sommaire\">\r\n    <span class=\"ebm-sommaire-label\">Dans cet article<\/span>\r\n    <div class=\"ebm-sommaire-liens\">\r\n      <a href=\"#definition\">De quoi parle-t-on<\/a>\r\n      <a href=\"#documents\">Pourquoi les surfaces diff\u00e8rent<\/a>\r\n      <a href=\"#verifier\">V\u00e9rifier soi-m\u00eame<\/a>\r\n      <a href=\"#cas\">Les cas fr\u00e9quents<\/a>\r\n      <a href=\"#regulariser\">Peut-on r\u00e9gulariser<\/a>\r\n      <a href=\"#calendrier\">Le calendrier<\/a>\r\n      <a href=\"#tasacion\">Tasaci\u00f3n et financement<\/a>\r\n      <a href=\"#decision\">R\u00e9gulariser ou vendre en l'\u00e9tat<\/a>\r\n      <a href=\"#faq\">Questions fr\u00e9quentes<\/a>\r\n    <\/div>\r\n  <\/nav>\r\n\r\n  <!-- ===== INTRO ===== -->\r\n  <p>Une terrasse ferm\u00e9e il y a quinze ans. Une v\u00e9randa ajout\u00e9e par les anciens propri\u00e9taires. Une piscine construite sans que personne ne se soit pos\u00e9 de question. Un garage transform\u00e9 en pi\u00e8ce \u00e0 vivre. Ou tout simplement des m\u00e8tres carr\u00e9s r\u00e9els qui ne correspondent pas \u00e0 ceux de l'escritura.<\/p>\r\n\r\n  <p>Ces situations <strong>ne sont pas rares<\/strong> en Espagne, y compris sur des biens parfaitement habitables, entretenus et achet\u00e9s en toute bonne foi. Elles ne rendent pas un logement invendable. Mais elles ont un point commun : elles peuvent ressortir au cours d'une transaction, notamment lors de l'analyse documentaire, de la tasaci\u00f3n ou de la pr\u00e9paration de l'acte \u2014 et le moment o\u00f9 elles ressortent change tout.<\/p>\r\n\r\n  <p>Cet article ne traite pas de la remise en \u00e9tat d'un bien avant sa mise en vente : si votre logement est en r\u00e8gle sur le plan documentaire mais m\u00e9rite un rafra\u00eechissement, notre guide sur les <a href=\"[URL-ARTICLE-TRAVAUX-AVANT-VENDRE]\">travaux \u00e0 pr\u00e9voir avant de vendre en Espagne<\/a> r\u00e9pond \u00e0 cette question. Ici, nous parlons de l'\u00e9cart entre <em>ce que le bien est<\/em> et <em>ce que les documents disent qu'il est<\/em>.<\/p>\r\n\r\n  <!-- ===== 1. D\u00c9FINITION ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"definition\"><span>1 \u2014 De quoi parle-t-on<\/span><\/div>\r\n  <h2>Qu'appelle-t-on des travaux non d\u00e9clar\u00e9s ou non r\u00e9gularis\u00e9s en Espagne ?<\/h2>\r\n\r\n  <p>Il faut distinguer deux choses que l'on confond tr\u00e8s souvent, et cette distinction est le point de d\u00e9part de tout le reste.<\/p>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-comparatif\">\r\n    <div class=\"ebm-comparatif-col\">\r\n      <span class=\"ebm-comparatif-col-header\">Travaux non autoris\u00e9s<\/span>\r\n      <ul>\r\n        <li>R\u00e9alis\u00e9s sans la licence ou l'autorisation municipale requise<\/li>\r\n        <li>Question de l\u00e9galit\u00e9 urbanistique<\/li>\r\n        <li>Rel\u00e8ve de la commune et de la r\u00e9glementation r\u00e9gionale<\/li>\r\n        <li>Peut, dans certains cas, ne plus \u00eatre susceptible de mesures de r\u00e9tablissement de la l\u00e9galit\u00e9<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"ebm-comparatif-col\">\r\n      <span class=\"ebm-comparatif-col-header\">Travaux non document\u00e9s<\/span>\r\n      <ul>\r\n        <li>Existants, parfois autoris\u00e9s, mais jamais repris dans les documents du bien<\/li>\r\n        <li>Question de description juridique et cadastrale<\/li>\r\n        <li>Rel\u00e8ve du notaire, du Registro de la Propiedad et du Catastro<\/li>\r\n        <li>Se constate en comparant les documents entre eux<\/li>\r\n      <\/ul>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <p>Un m\u00eame bien peut relever de l'une, de l'autre, ou des deux. Des travaux peuvent avoir \u00e9t\u00e9 parfaitement autoris\u00e9s par la mairie \u00e0 l'\u00e9poque, sans jamais avoir \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9s ensuite au Registro ni au Catastro : le bien est alors l\u00e9gal, mais sa description officielle est incompl\u00e8te. \u00c0 l'inverse, une construction peut figurer au Catastro \u2014 parce que l'administration l'a d\u00e9tect\u00e9e, notamment par photographie a\u00e9rienne \u2014 sans pour autant avoir \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9e ni inscrite au Registro.<\/p>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-note\">\r\n    <p><strong>Le r\u00e9flexe \u00e0 avoir :<\/strong> ne pas conclure trop vite. \u00ab Ce n'est pas sur l'escritura \u00bb ne veut pas dire \u00ab c'est ill\u00e9gal \u00bb, et \u00ab c'est au Catastro \u00bb ne veut pas dire \u00ab c'est en r\u00e8gle \u00bb. Ce sont trois registres diff\u00e9rents, tenus par trois administrations diff\u00e9rentes, qui ne se mettent pas \u00e0 jour automatiquement les uns les autres.<\/p>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- ===== 2. DOCUMENTS ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"documents\"><span>2 \u2014 Les trois sources<\/span><\/div>\r\n  <h2>Catastro, Registro et escritura : pourquoi les surfaces peuvent diff\u00e9rer<\/h2>\r\n\r\n  <p>Trois documents d\u00e9crivent votre bien, et ils n'ont ni la m\u00eame fonction, ni la m\u00eame autorit\u00e9, ni le m\u00eame mode de mise \u00e0 jour.<\/p>\r\n\r\n  <table class=\"ebm-tableau\">\r\n    <thead>\r\n      <tr>\r\n        <th>Source<\/th>\r\n        <th>Fonction<\/th>\r\n        <th>Comment elle se met \u00e0 jour<\/th>\r\n      <\/tr>\r\n    <\/thead>\r\n    <tbody>\r\n      <tr>\r\n        <td>Escritura<\/td>\r\n        <td>Le titre de propri\u00e9t\u00e9 : description juridique du bien au moment de l'acquisition<\/td>\r\n        <td>Uniquement lors d'un nouvel acte notari\u00e9<\/td>\r\n      <\/tr>\r\n      <tr>\r\n        <td>Registro de la Propiedad<\/td>\r\n        <td>L'inscription officielle du bien, de son titulaire et des constructions d\u00e9clar\u00e9es<\/td>\r\n        <td>Sur inscription d'un acte : vente, d\u00e9claration d'obra nueva, rectification<\/td>\r\n      <\/tr>\r\n      <tr>\r\n        <td>Catastro<\/td>\r\n        <td>La description physique et graphique, \u00e0 finalit\u00e9 principalement fiscale<\/td>\r\n        <td>Sur d\u00e9claration du propri\u00e9taire, ou d'office par l'administration<\/td>\r\n      <\/tr>\r\n    <\/tbody>\r\n  <\/table>\r\n\r\n  <p>La r\u00e9forme de 2015 (loi 13\/2015) a organis\u00e9 la coordination entre le Registro de la Propiedad et le Catastro, notamment par la g\u00e9or\u00e9f\u00e9rencement des parcelles. Elle a consid\u00e9rablement am\u00e9lior\u00e9 la situation pour l'avenir \u2014 mais elle n'a \u00e9videmment pas r\u00e9troagi sur des d\u00e9cennies de constructions ajout\u00e9es sans mise \u00e0 jour. C'est pourquoi un tr\u00e8s grand nombre de biens espagnols pr\u00e9sentent encore aujourd'hui des divergences entre ces trois sources.<\/p>\r\n\r\n  <p>Il faut y ajouter une quatri\u00e8me source, la plus importante et la seule qui ne se consulte pas en ligne : <strong>la r\u00e9alit\u00e9 physique du logement<\/strong>. C'est la comparaison entre ces quatre \u00e9l\u00e9ments qui r\u00e9v\u00e8le la situation r\u00e9elle du bien.<\/p>\r\n\r\n  <!-- ===== 3. V\u00c9RIFIER ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"verifier\"><span>3 \u2014 La v\u00e9rification<\/span><\/div>\r\n  <h2>Comment v\u00e9rifier soi-m\u00eame la situation documentaire de votre bien<\/h2>\r\n\r\n  <p>C'est \u00e0 la port\u00e9e de n'importe quel propri\u00e9taire : ces premi\u00e8res v\u00e9rifications peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es rapidement \u00e0 partir de documents accessibles au propri\u00e9taire. Il s'agit de r\u00e9unir trois documents et de les comparer entre eux, puis \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\r\n\r\n  <table class=\"ebm-tableau\">\r\n    <thead>\r\n      <tr>\r\n        <th>Document<\/th>\r\n        <th>Ce qu'il faut y comparer<\/th>\r\n      <\/tr>\r\n    <\/thead>\r\n    <tbody>\r\n      <tr><td>Escritura<\/td><td>Surface et description juridique du bien telle qu'elle a \u00e9t\u00e9 act\u00e9e<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Nota simple (Registro)<\/td><td>Surface inscrite, constructions d\u00e9clar\u00e9es, charges et servitudes<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Certification cadastrale descriptive et graphique<\/td><td>Surface construite, surface de parcelle, annexes, emprise au sol sur le plan<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>R\u00e9alit\u00e9 du bien<\/td><td>Extension, v\u00e9randa, terrasse ferm\u00e9e, piscine, garage, d\u00e9pendance, pi\u00e8ce cr\u00e9\u00e9e<\/td><\/tr>\r\n    <\/tbody>\r\n  <\/table>\r\n\r\n  <p>Trois questions suffisent \u00e0 faire le tri :<\/p>\r\n\r\n  <ul>\r\n    <li><strong>Les surfaces construites co\u00efncident-elles<\/strong> entre l'escritura, la nota simple et le Catastro ?<\/li>\r\n    <li><strong>Toutes les constructions visibles apparaissent-elles<\/strong> sur le plan cadastral et dans la description registrale ?<\/li>\r\n    <li><strong>Le nombre de pi\u00e8ces et la distribution<\/strong> correspondent-ils \u00e0 ce qui est d\u00e9crit ?<\/li>\r\n  <\/ul>\r\n\r\n  <p>Si les informations concordent, aucune divergence documentaire \u00e9vidente n'appara\u00eet \u00e0 ce stade. Cela ne remplace toutefois pas une v\u00e9rification urbanistique lorsque le bien a \u00e9t\u00e9 transform\u00e9 : la coh\u00e9rence entre trois documents ne prouve pas \u00e0 elle seule qu'une construction a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9e. Si l'une des r\u00e9ponses est non, il ne s'agit pas de s'inqui\u00e9ter : il s'agit de comprendre <em>de quel type d'\u00e9cart<\/em> il s'agit, et de le faire maintenant plut\u00f4t que dans six mois.<\/p>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-cta-inline\">\r\n    <div class=\"ebm-cta-inline-text\">\r\n      <strong>Vous avez un doute sur votre bien ?<\/strong>\r\n      <p>Nous v\u00e9rifions la coh\u00e9rence documentaire des biens que nous commercialisons avant de fixer un prix. Parlez-nous de votre situation, en fran\u00e7ais.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n    <a href=\"https:\/\/form.fillout.com\/t\/jUUj2Wbjesus\" class=\"ebm-cta-inline-btn\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Parlez-nous de votre bien<\/a>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- ===== 4. CAS FR\u00c9QUENTS ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"cas\"><span>4 \u2014 Les situations courantes<\/span><\/div>\r\n  <h2>V\u00e9randa, extension, piscine, garage : les situations les plus fr\u00e9quentes<\/h2>\r\n\r\n  <p>Certaines configurations reviennent constamment sur le march\u00e9 espagnol, en particulier sur les biens construits ou transform\u00e9s avant les ann\u00e9es 2000.<\/p>\r\n\r\n  <table class=\"ebm-tableau\">\r\n    <thead>\r\n      <tr>\r\n        <th>Situation<\/th>\r\n        <th>Ce qui est g\u00e9n\u00e9ralement en jeu<\/th>\r\n      <\/tr>\r\n    <\/thead>\r\n    <tbody>\r\n      <tr><td>Terrasse ferm\u00e9e ou v\u00e9randa<\/td><td>Augmentation de la surface construite ; autorisation municipale et, en copropri\u00e9t\u00e9, accord de la communaut\u00e9 selon ses statuts<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Extension ou pi\u00e8ce ajout\u00e9e<\/td><td>Surface construite non refl\u00e9t\u00e9e dans les documents ; question de licence et de d\u00e9claration<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Piscine<\/td><td>Construction souvent visible au Catastro sans \u00eatre inscrite au Registro ; r\u00e8gles sp\u00e9cifiques selon le type de sol<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Garage transform\u00e9 en pi\u00e8ce \u00e0 vivre<\/td><td>Changement d'usage, parfois de surface utile ; peut concerner aussi les places de stationnement exig\u00e9es<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>D\u00e9pendance, remise, pool house<\/td><td>Constructions annexes rarement d\u00e9clar\u00e9es ; sensibles en sol non urbanisable<\/td><\/tr>\r\n      <tr><td>Divergence de surface sans travaux<\/td><td>\u00c9cart de mesure ancien entre escritura, Registro et Catastro, sans modification physique du bien<\/td><\/tr>\r\n    <\/tbody>\r\n  <\/table>\r\n\r\n  <p>Cette derni\u00e8re ligne m\u00e9rite d'\u00eatre soulign\u00e9e, parce qu'elle rassure beaucoup de propri\u00e9taires : <strong>toutes les divergences ne viennent pas de travaux.<\/strong> Beaucoup r\u00e9sultent simplement de m\u00e9thodes de mesure diff\u00e9rentes selon les \u00e9poques et les administrations. Ce type d'\u00e9cart se traite g\u00e9n\u00e9ralement de mani\u00e8re beaucoup plus simple qu'une construction ajout\u00e9e.<\/p>\r\n\r\n  <!-- ===== 5. R\u00c9GULARISER ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"regulariser\"><span>5 \u2014 La question centrale<\/span><\/div>\r\n  <h2>La situation peut-elle \u00eatre r\u00e9gularis\u00e9e ou document\u00e9e avant la vente ?<\/h2>\r\n\r\n  <p>C'est ici que se joue la d\u00e9cision, et c'est aussi ici qu'il faut \u00eatre le plus prudent : la r\u00e9ponse d\u00e9pend du type de sol, de la r\u00e9glementation urbanistique de la commune et de la communaut\u00e9 autonome, de l'anciennet\u00e9 de la construction, de sa nature et de sa situation documentaire. Aucun article ne peut trancher un cas particulier.<\/p>\r\n\r\n  <p>Ce qui peut \u00eatre dit, en revanche, c'est <strong>quelles questions d\u00e9terminent la r\u00e9ponse<\/strong> \u2014 et c'est d\u00e9j\u00e0 beaucoup, parce que ce sont exactement les questions \u00e0 poser \u00e0 un technicien ou \u00e0 un notaire.<\/p>\r\n\r\n  <ul>\r\n    <li><strong>De quel type de sol s'agit-il ?<\/strong> Sol urbain, urbanisable, non urbanisable, non urbanisable de protection sp\u00e9ciale, zone de servitude c\u00f4ti\u00e8re : les r\u00e9gimes ne sont pas comparables. C'est la premi\u00e8re question, et souvent la plus d\u00e9terminante.<\/li>\r\n    <li><strong>Quelle est l'anciennet\u00e9 r\u00e9elle de la construction ?<\/strong> Elle conditionne l'application \u00e9ventuelle des d\u00e9lais de la discipline urbanistique.<\/li>\r\n    <li><strong>La construction est-elle d\u00e9j\u00e0 refl\u00e9t\u00e9e au Catastro ?<\/strong> Sa pr\u00e9sence, et depuis quand, constitue un \u00e9l\u00e9ment de preuve fr\u00e9quemment utilis\u00e9.<\/li>\r\n    <li><strong>Existe-t-il une proc\u00e9dure ouverte<\/strong> ou une mesure de r\u00e9tablissement de la l\u00e9galit\u00e9 en cours ?<\/li>\r\n    <li><strong>Le bien est-il en copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/strong> Les statuts de la communaut\u00e9 peuvent ajouter leurs propres exigences.<\/li>\r\n  <\/ul>\r\n\r\n  <h3>L'obra nueva por antig\u00fcedad, en deux mots<\/h3>\r\n\r\n  <p>La l\u00e9gislation espagnole du sol pr\u00e9voit un m\u00e9canisme permettant, sous conditions, l'inscription au Registro de la Propiedad de constructions anciennes lorsque les mesures de r\u00e9tablissement de la l\u00e9galit\u00e9 urbanistique impliquant leur d\u00e9molition ne peuvent plus \u00eatre adopt\u00e9es en raison de l'\u00e9coulement des d\u00e9lais. La d\u00e9marche suppose des justificatifs pr\u00e9cis, notamment quant \u00e0 l'anciennet\u00e9 de la construction.<\/p>\r\n\r\n  <p>Trois pr\u00e9cisions s'imposent, car ce m\u00e9canisme est tr\u00e8s souvent mal compris :<\/p>\r\n\r\n  <ul>\r\n    <li>Il <strong>ne s'applique pas \u00e0 toutes les situations<\/strong> : les sols sp\u00e9cialement prot\u00e9g\u00e9s et certaines zones font l'objet de r\u00e9gimes distincts.<\/li>\r\n    <li>Il permet de <strong>documenter<\/strong> une construction, pas de la rendre r\u00e9troactivement conforme.<\/li>\r\n    <li>Il <strong>ne conf\u00e8re pas au propri\u00e9taire davantage de droits<\/strong> face \u00e0 l'administration que ceux r\u00e9ellement acquis.<\/li>\r\n  <\/ul>\r\n\r\n  <p>Autrement dit : c'est un outil utile et fr\u00e9quemment utilis\u00e9, pas une baguette magique. Sa faisabilit\u00e9 s'appr\u00e9cie au cas par cas, avec un technicien et un notaire.<\/p>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-note\">\r\n    <p><strong>Cas particulier de la Communaut\u00e9 valencienne.<\/strong> Selon la commune et la situation du logement, une d\u00e9claration responsable d'occupation \u2014 premi\u00e8re occupation ou occupations successives, encadr\u00e9e par le d\u00e9cret 12\/2021 du Consell \u2014 peut \u00eatre requise, notamment pour le raccordement ou le maintien de certains services. Une modification non document\u00e9e du logement peut compliquer cette d\u00e9marche. Les modalit\u00e9s rel\u00e8vent de chaque mairie : c'est un point \u00e0 v\u00e9rifier commune par commune, et non une r\u00e8gle uniforme.<\/p>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- ===== 6. CALENDRIER ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"calendrier\"><span>6 \u2014 Le point d\u00e9cisif<\/span><\/div>\r\n  <h2>Pourquoi le calendrier compte autant que le probl\u00e8me lui-m\u00eame<\/h2>\r\n\r\n  <p>C'est le message central de cet article, et c'est ce que la plupart des vendeurs comprennent trop tard.<\/p>\r\n\r\n  <p><strong>Selon la nature de l'\u00e9cart, une r\u00e9gularisation ou une mise \u00e0 jour documentaire peut n\u00e9cessiter plusieurs semaines ou plusieurs mois<\/strong> : intervention d'un technicien, relev\u00e9, projet le cas \u00e9ch\u00e9ant, d\u00e9p\u00f4t en mairie, instruction, acte notari\u00e9, inscription au Registro. <strong>Un contrat d'arras, lui, fixe une date de signature qui laisse rarement la m\u00eame latitude.<\/strong><\/p>\r\n\r\n  <p>Le probl\u00e8me n'est donc presque jamais l'\u00e9cart lui-m\u00eame. C'est le d\u00e9calage entre le temps qu'il faut pour le traiter et le temps dont on dispose encore quand on le d\u00e9couvre.<\/p>\r\n\r\n  <ul class=\"ebm-timeline\">\r\n    <li>\r\n      <span class=\"tl-etape\">Avant la mise en vente<\/span>\r\n      <span class=\"tl-texte\">Contr\u00f4le documentaire du bien. L'\u00e9cart est identifi\u00e9 alors qu'aucun engagement n'a \u00e9t\u00e9 pris.<\/span>\r\n      <span class=\"tl-marge\">Marge de man\u0153uvre : maximale. Toutes les options restent ouvertes.<\/span>\r\n    <\/li>\r\n    <li>\r\n      <span class=\"tl-etape\">Apr\u00e8s une offre<\/span>\r\n      <span class=\"tl-texte\">Un acheteur est int\u00e9ress\u00e9, une attente commerciale s'est cr\u00e9\u00e9e, mais rien n'est encore sign\u00e9.<\/span>\r\n      <span class=\"tl-marge\">Marge de man\u0153uvre : r\u00e9duite. La pression du calendrier commence.<\/span>\r\n    <\/li>\r\n    <li>\r\n      <span class=\"tl-etape\">Apr\u00e8s les arras<\/span>\r\n      <span class=\"tl-texte\">Un contrat fixe un prix, une date de signature et des cons\u00e9quences en cas de non-respect.<\/span>\r\n      <span class=\"tl-marge\">Marge de man\u0153uvre : contrainte par les d\u00e9lais contractuels.<\/span>\r\n    <\/li>\r\n    <li class=\"tl-critique\">\r\n      <span class=\"tl-etape\">\u00c0 la tasaci\u00f3n bancaire<\/span>\r\n      <span class=\"tl-texte\">L'expert mandat\u00e9 par la banque de l'acheteur visite le bien et compare la r\u00e9alit\u00e9 aux documents. C'est le moment o\u00f9 les \u00e9carts ressortent le plus souvent.<\/span>\r\n      <span class=\"tl-marge\">Marge de man\u0153uvre : tr\u00e8s faible. Le d\u00e9lai de r\u00e9gularisation d\u00e9passe g\u00e9n\u00e9ralement celui des arras.<\/span>\r\n    <\/li>\r\n    <li>\r\n      <span class=\"tl-etape\">Avant la signature notariale<\/span>\r\n      <span class=\"tl-texte\">Le notaire v\u00e9rifie la coh\u00e9rence entre le titre, l'inscription registrale et la r\u00e9alit\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e.<\/span>\r\n      <span class=\"tl-marge\">Marge de man\u0153uvre : quasi nulle. Il faut ren\u00e9gocier, reporter, ou renoncer.<\/span>\r\n    <\/li>\r\n  <\/ul>\r\n\r\n  <p>Un vendeur qui d\u00e9couvre l'\u00e9cart \u00e0 ce stade voit ses options se r\u00e9duire fortement : report de la signature, ren\u00e9gociation du prix, recherche d'une solution documentaire dans l'urgence ou, dans certains cas, perte de l'acheteur. Le m\u00eame vendeur, inform\u00e9 \u00e0 la premi\u00e8re \u00e9tape, dispose du temps n\u00e9cessaire pour choisir <em>en connaissance de cause<\/em> \u2014 et \u00e9ventuellement pour int\u00e9grer la situation au prix de d\u00e9part, ce qui est tr\u00e8s diff\u00e9rent d'une concession arrach\u00e9e en cours de n\u00e9gociation.<\/p>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-highlight\">\r\n    <p>Une v\u00e9rification documentaire r\u00e9alis\u00e9e avant la mise en vente se traite calmement, avec toutes les options encore ouvertes. La m\u00eame information d\u00e9couverte apr\u00e8s une offre ou des arras se traite sous contrainte de calendrier contractuel \u2014 et rarement en faveur du vendeur.<\/p>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- ===== 7. TASACI\u00d3N ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"tasacion\"><span>7 \u2014 Financement<\/span><\/div>\r\n  <h2>Impact possible sur la tasaci\u00f3n, le cr\u00e9dit et la n\u00e9gociation<\/h2>\r\n\r\n  <p>Lorsque l'acheteur finance son acquisition par un pr\u00eat bancaire espagnol, la banque mandate un expert \u00e9valuateur agr\u00e9\u00e9, qui visite le bien et produit une \u00e9valuation officielle. Cette \u00e9valuation ne se contente pas de constater l'\u00e9tat du logement : elle s'appuie aussi sur sa situation juridique et documentaire.<\/p>\r\n\r\n  <p><strong>Une surface ou une construction non document\u00e9e peut ne pas \u00eatre valoris\u00e9e de la m\u00eame mani\u00e8re par l'expert, voire ne pas \u00eatre retenue dans la valeur hypoth\u00e9caire, selon sa situation juridique et documentaire.<\/strong> Les cons\u00e9quences en cha\u00eene sont m\u00e9caniques :<\/p>\r\n\r\n  <ul>\r\n    <li>La valeur retenue par la banque peut \u00eatre <strong>inf\u00e9rieure au prix convenu<\/strong>.<\/li>\r\n    <li>Le montant du pr\u00eat \u00e9tant calcul\u00e9 sur cette valeur, l'acheteur peut obtenir <strong>moins que ce qu'il attendait<\/strong>.<\/li>\r\n    <li>Il doit alors <strong>compl\u00e9ter sur ses fonds propres<\/strong> \u2014 ce que tous les acheteurs ne peuvent pas faire \u2014 ou <strong>ren\u00e9gocier le prix<\/strong>.<\/li>\r\n    <li>Dans certains cas, l'op\u00e9ration est <strong>report\u00e9e<\/strong> le temps d'une r\u00e9gularisation, ou <strong>abandonn\u00e9e<\/strong>.<\/li>\r\n  <\/ul>\r\n\r\n  <p>Il faut le dire clairement pour ne pas alarmer inutilement : <strong>tous les \u00e9carts n'ont pas cet effet.<\/strong> Une divergence de mesure modeste sur un bien urbain parfaitement autoris\u00e9 ne produit g\u00e9n\u00e9ralement pas les m\u00eames cons\u00e9quences qu'une extension importante jamais d\u00e9clar\u00e9e en sol non urbanisable. La nature de l'\u00e9cart d\u00e9termine son impact \u2014 et c'est pr\u00e9cis\u00e9ment pour cela qu'il faut la conna\u00eetre avant de fixer un prix, et non la d\u00e9couvrir en cours de transaction.<\/p>\r\n\r\n  <p>Notez enfin qu'un acheteur qui paie comptant est moins expos\u00e9 \u00e0 ce m\u00e9canisme, puisqu'aucune tasaci\u00f3n bancaire n'intervient. Cela \u00e9largit parfois les options du vendeur \u2014 mais ne le dispense ni de la n\u00e9cessit\u00e9 d'informer clairement l'acheteur, ni des v\u00e9rifications du notaire.<\/p>\r\n\r\n  <!-- ===== 8. D\u00c9CISION ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"decision\"><span>8 \u2014 La d\u00e9cision<\/span><\/div>\r\n  <h2>R\u00e9gulariser avant la vente ou vendre en l'\u00e9tat : que faut-il communiquer \u00e0 l'acheteur ?<\/h2>\r\n\r\n  <p>Une fois la situation identifi\u00e9e et qualifi\u00e9e, trois voies existent. Aucune n'est bonne ou mauvaise dans l'absolu : elles d\u00e9pendent du co\u00fbt, du d\u00e9lai, de la faisabilit\u00e9 et du profil des acheteurs vis\u00e9s.<\/p>\r\n\r\n  <table class=\"ebm-tableau\">\r\n    <thead>\r\n      <tr>\r\n        <th>Voie<\/th>\r\n        <th>Ce qu'elle suppose<\/th>\r\n        <th>Quand elle a du sens<\/th>\r\n      <\/tr>\r\n    <\/thead>\r\n    <tbody>\r\n      <tr>\r\n        <td>R\u00e9gulariser avant la mise en vente<\/td>\r\n        <td>Technicien, d\u00e9marches municipales, acte notari\u00e9, inscription \u2014 plusieurs mois selon les cas<\/td>\r\n        <td>\u00c9cart important, r\u00e9gularisation faisable, vendeur qui n'est pas press\u00e9 et vise un acheteur financ\u00e9 par pr\u00eat<\/td>\r\n      <\/tr>\r\n      <tr>\r\n        <td>Documenter sans r\u00e9gulariser<\/td>\r\n        <td>R\u00e9unir et clarifier la situation, la pr\u00e9senter honn\u00eatement dans le dossier de vente<\/td>\r\n        <td>\u00c9cart mod\u00e9r\u00e9, ou r\u00e9gularisation disproportionn\u00e9e par rapport \u00e0 l'enjeu<\/td>\r\n      <\/tr>\r\n      <tr>\r\n        <td>Vendre en l'\u00e9tat, en toute transparence<\/td>\r\n        <td>Information compl\u00e8te de l'acheteur, situation int\u00e9gr\u00e9e au prix d\u00e8s le d\u00e9part<\/td>\r\n        <td>R\u00e9gularisation impossible ou trop longue, acheteur inform\u00e9 et souvent comptant<\/td>\r\n      <\/tr>\r\n    <\/tbody>\r\n  <\/table>\r\n\r\n  <h3>Ce que le vendeur doit dire \u00e0 l'acheteur<\/h3>\r\n\r\n  <p>Sur ce point, il n'y a pas de zone grise : <strong>la transparence est la r\u00e8gle.<\/strong> Le vendeur a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 communiquer clairement toute divergence documentaire ou situation urbanistique connue. La dissimulation d'un probl\u00e8me connu peut engager sa responsabilit\u00e9 selon la nature de la situation et les circonstances de la vente, une fois l'acte sign\u00e9 et le prix encaiss\u00e9.<\/p>\r\n\r\n  <p>Au-del\u00e0 de l'aspect juridique, c'est aussi la meilleure strat\u00e9gie commerciale. En pratique, une situation connue, expliqu\u00e9e et int\u00e9gr\u00e9e au prix d\u00e8s le d\u00e9part est g\u00e9n\u00e9ralement beaucoup plus simple \u00e0 g\u00e9rer qu'un probl\u00e8me d\u00e9couvert en cours de transaction. La m\u00eame situation d\u00e9couverte par l'acheteur au milieu de la transaction produit autre chose : une perte de confiance. Et un acheteur qui perd confiance ne ren\u00e9gocie pas seulement sur l'\u00e9cart constat\u00e9 \u2014 il ren\u00e9gocie sur tout, ou il s'en va.<\/p>\r\n\r\n  <p>Une fois la situation documentaire clarifi\u00e9e, la vente reprend son cours normal : estimation, mandat, commercialisation, visites, arras, notaire. Nos guides sur <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/vendre\/\">la vente d'un bien immobilier en Espagne<\/a> et sur les <a href=\"[URL-ARTICLE-TRAVAUX-AVANT-VENDRE]\">travaux \u00e0 pr\u00e9voir avant de vendre<\/a> couvrent la suite du parcours. Si le bien provient d'une succession, notre guide pour <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/vendre-bien-herite-espagne\/\">vendre un bien h\u00e9rit\u00e9 en Espagne<\/a> pr\u00e9sente les d\u00e9marches sp\u00e9cifiques aux h\u00e9ritiers, notamment lorsqu'ils ne connaissent pas parfaitement l'historique des transformations du logement.<\/p>\r\n\r\n  <!-- ===== FIXER LE PRIX ===== -->\r\n  <h3>Pourquoi tout cela se d\u00e9cide avant de fixer le prix<\/h3>\r\n\r\n  <p>Un prix de mise en vente n'est pas seulement le reflet d'un march\u00e9 : c'est aussi le reflet de ce que l'on vend exactement. Fixer un prix sur 140 m\u00b2 alors que 110 m\u00b2 seulement sont document\u00e9s, c'est construire toute la commercialisation sur une base qui sera remise en cause plus tard \u2014 au pire moment, et par quelqu'un d'autre.<\/p>\r\n\r\n  <p>C'est la raison pour laquelle nous int\u00e9grons la coh\u00e9rence documentaire au travail d'<a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/estimation-immobiliere-espagne\/\">estimation immobili\u00e8re<\/a>, et non \u00e0 une \u00e9tape ult\u00e9rieure. Conna\u00eetre la valeur du bien suppose de savoir ce que le bien est, juridiquement autant que physiquement.<\/p>\r\n\r\n  <!-- ===== FAQ ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-sep\" id=\"faq\"><span>Questions fr\u00e9quentes<\/span><\/div>\r\n  <h2>Travaux non d\u00e9clar\u00e9s et vente en Espagne : les questions des propri\u00e9taires francophones<\/h2>\r\n\r\n  <div class=\"ebm-faq\">\r\n\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Qu'appelle-t-on des travaux non d\u00e9clar\u00e9s en Espagne ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">Il s'agit de travaux r\u00e9alis\u00e9s sur un bien sans que leur existence ait \u00e9t\u00e9 reprise dans les documents officiels du logement : l'escritura, l'inscription au Registro de la Propiedad et la description au Catastro. Cela peut concerner une extension, une terrasse ferm\u00e9e, une v\u00e9randa, une piscine, un garage, une pi\u00e8ce cr\u00e9\u00e9e ou une surface construite sup\u00e9rieure \u00e0 celle qui figure sur les documents. Les travaux peuvent avoir \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s avec ou sans autorisation municipale, ce qui n'est pas la m\u00eame chose que d'avoir \u00e9t\u00e9 document\u00e9s.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Peut-on vendre un bien dont les m\u00e8tres carr\u00e9s ne correspondent pas \u00e0 l'escritura ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">Une divergence de surface n'emp\u00eache pas n\u00e9cessairement une vente, mais elle doit \u00eatre identifi\u00e9e et trait\u00e9e. Selon sa nature et son ampleur, elle peut donner lieu \u00e0 des demandes de r\u00e9gularisation, influer sur l'\u00e9valuation retenue par la banque de l'acheteur, ou compliquer le passage chez le notaire. Le point d\u00e9terminant est le moment o\u00f9 elle est d\u00e9couverte : identifi\u00e9e avant la mise en vente, elle se traite ; d\u00e9couverte au moment du financement de l'acheteur, elle laisse peu de marge de man\u0153uvre.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Comment savoir si mon bien pr\u00e9sente une diff\u00e9rence entre le Catastro et le Registro ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">En comparant trois documents : l'escritura d'acquisition, une nota simple r\u00e9cente du Registro de la Propiedad et la certification descriptive et graphique du Catastro. Il s'agit de v\u00e9rifier que la surface construite, la description du bien et les constructions annexes co\u00efncident entre les trois, puis de les comparer \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 physique du logement. Ces documents sont accessibles au propri\u00e9taire.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Une v\u00e9randa ou une terrasse ferm\u00e9e doit-elle \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e en Espagne ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">La fermeture d'une terrasse ou l'ajout d'une v\u00e9randa modifie g\u00e9n\u00e9ralement la surface construite du logement et peut donc n\u00e9cessiter une autorisation municipale ainsi qu'une mise \u00e0 jour documentaire. Les r\u00e8gles varient selon la commune, le type de bien et, en copropri\u00e9t\u00e9, les statuts de la communaut\u00e9 de propri\u00e9taires. C'est l'une des situations les plus fr\u00e9quemment rencontr\u00e9es lors de la pr\u00e9paration d'une vente.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Des travaux non d\u00e9clar\u00e9s peuvent-ils emp\u00eacher l'acheteur d'obtenir un pr\u00eat ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">Lorsque l'acheteur finance son acquisition par un pr\u00eat, la banque mandate un expert \u00e9valuateur. Une surface ou une construction non document\u00e9e peut ne pas \u00eatre valoris\u00e9e de la m\u00eame mani\u00e8re par l'expert, voire ne pas \u00eatre retenue dans la valeur hypoth\u00e9caire, selon sa situation juridique et documentaire. L'acheteur peut alors obtenir un financement inf\u00e9rieur \u00e0 ce qu'il attendait, ce qui le conduit \u00e0 compl\u00e9ter sur ses fonds propres ou \u00e0 ren\u00e9gocier.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Qu'est-ce qu'une d\u00e9claration d'obra nueva por antig\u00fcedad ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">C'est un m\u00e9canisme pr\u00e9vu par la l\u00e9gislation espagnole du sol qui permet, sous conditions, l'inscription au Registro de la Propiedad de constructions anciennes lorsque les mesures de r\u00e9tablissement de la l\u00e9galit\u00e9 urbanistique impliquant leur d\u00e9molition ne peuvent plus \u00eatre adopt\u00e9es en raison de l'\u00e9coulement des d\u00e9lais. Elle suppose des justificatifs pr\u00e9cis, notamment sur l'anciennet\u00e9 de la construction. Elle ne s'applique pas \u00e0 toutes les situations, ne concerne pas les sols sp\u00e9cialement prot\u00e9g\u00e9s dans les m\u00eames conditions, et ne conf\u00e8re pas au propri\u00e9taire davantage de droits que ceux r\u00e9ellement acquis.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Faut-il r\u00e9gulariser avant de mettre le bien en vente ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">Cela d\u00e9pend de la nature de l'\u00e9cart, de sa possibilit\u00e9 de r\u00e9gularisation, du co\u00fbt et du d\u00e9lai de la d\u00e9marche, et du profil probable des acheteurs. Certaines situations se documentent en quelques semaines, d'autres demandent plusieurs mois. Dans tous les cas, la d\u00e9cision doit \u00eatre prise avant la mise en vente et non apr\u00e8s une offre : c'est le seul moment o\u00f9 le vendeur dispose encore du temps n\u00e9cessaire pour choisir.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n\r\n    <div class=\"ebm-faq-item\">\r\n      <p class=\"ebm-faq-q\">Le vendeur doit-il informer l'acheteur de travaux non r\u00e9gularis\u00e9s ?<\/p>\r\n      <p class=\"ebm-faq-a\">La transparence est la r\u00e8gle \u00e0 suivre. Le vendeur a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 communiquer clairement toute divergence documentaire ou situation urbanistique connue, et la dissimulation d'un probl\u00e8me connu peut engager sa responsabilit\u00e9 selon la nature de la situation et les circonstances de la vente. En pratique, une situation documentaire connue, expliqu\u00e9e et int\u00e9gr\u00e9e au prix se n\u00e9gocie ; une situation d\u00e9couverte par l'acheteur en cours de transaction cr\u00e9e une perte de confiance qui co\u00fbte g\u00e9n\u00e9ralement plus cher que l'\u00e9cart lui-m\u00eame.<\/p>\r\n    <\/div>\r\n\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- ===== CTA FINAL ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-cta\">\r\n    <span class=\"ebm-cta-eyebrow\">\u00c9l\u00e9gance by Melya \u2014 Pr\u00e9paration de vente<\/span>\r\n    <h4>Faites v\u00e9rifier votre bien avant de fixer son prix<\/h4>\r\n    <p>Nous accompagnons les propri\u00e9taires francophones dans la province de Valencia et sur la Costa Blanca. Avant de commercialiser un bien, nous v\u00e9rifions que sa r\u00e9alit\u00e9 physique correspond \u00e0 sa situation documentaire.<\/p>\r\n    <ul class=\"ebm-cta-liste\">\r\n      <li>Contr\u00f4le de coh\u00e9rence escritura \/ Registro \/ Catastro<\/li>\r\n      <li>Estimation de la valeur de march\u00e9<\/li>\r\n      <li>Orientation vers les bons interlocuteurs si une r\u00e9gularisation est n\u00e9cessaire<\/li>\r\n      <li>Commercialisation et accompagnement jusqu'au notaire<\/li>\r\n    <\/ul>\r\n    <a href=\"https:\/\/wa.me\/34642233464?text=Bonjour%2C%20je%20souhaite%20vendre%20un%20bien%20en%20Espagne%20et%20j%27aimerais%20faire%20v%C3%A9rifier%20sa%20situation%20documentaire%20avant%20la%20mise%20en%20vente.\" class=\"ebm-cta-btn\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Nous \u00e9crire sur WhatsApp<\/a>\r\n    <a href=\"https:\/\/form.fillout.com\/t\/wWniPmTrvKus\" class=\"ebm-cta-secondaire\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ou demander une estimation gratuite<\/a>\r\n    <span class=\"ebm-cta-acheteur\">Vous \u00eates acheteur et vous souhaitez v\u00e9rifier la situation documentaire d'un bien avant de vous engager ? <a href=\"https:\/\/elegancebymelya.com\/acheter\/\" rel=\"noopener\">Nous accompagnons \u00e9galement les acqu\u00e9reurs francophones.<\/a><\/span>\r\n  <\/div>\r\n\r\n  <!-- ===== SOURCES & DISCLAIMER ===== -->\r\n  <div class=\"ebm-disclaimer\">\r\n    <p><strong>Sources officielles et de r\u00e9f\u00e9rence :<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-7046\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">BOE \u2014 Loi 13\/2015 de r\u00e9forme de la Loi hypoth\u00e9caire et du Cadastre<\/a> \u00b7 <a href=\"https:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/687961-d-12-2021-de-22-ene-ca-valenciana-regulacion-de-la-declaracion-responsable.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">D\u00e9cret 12\/2021 du Consell \u2014 d\u00e9claration responsable d'occupation (Communaut\u00e9 valencienne)<\/a> \u00b7 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/edificaciones-viejas-parcelaciones-antiguas\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Notarios y Registradores \u2014 constructions anciennes et loi du sol<\/a> \u00b7 <a href=\"https:\/\/www.sedecatastro.gob.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Sede Electr\u00f3nica del Catastro<\/a> \u00b7 <a href=\"https:\/\/www.registradores.org\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Colegio de Registradores<\/a> \u00b7 <a href=\"https:\/\/www.notariado.org\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Consejo General del Notariado<\/a><\/p>\r\n    <p style=\"margin-top:12px;\">Cet article a une vocation informative et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil urbanistique. La r\u00e9glementation applicable d\u00e9pend de la commune, de la communaut\u00e9 autonome, du type de sol et de la situation propre \u00e0 chaque bien, et elle \u00e9volue. Aucune situation individuelle ne peut \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e \u00e0 partir d'un article g\u00e9n\u00e9ral : nous vous recommandons de faire analyser votre cas par un technicien (arquitecto ou aparejador), un notaire ou un avocat avant toute d\u00e9cision.<\/p>\r\n  <\/div>\r\n\r\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous souhaitez vendre un bien en Espagne avec une extension, une v\u00e9randa, une piscine ou des m\u00e8tres carr\u00e9s non repris dans les documents ? D\u00e9couvrez comment v\u00e9rifier la situation, anticiper la tasaci\u00f3n et \u00e9viter les blocages tardifs.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":9075,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center 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