Retención de 3 % en Espagne : pourquoi elle est retenue à la vente et comment la récupérer
Modelo 211 · Modelo 210 · Plus-value · Remboursement · DélaisC'est la ligne que les vendeurs francophones découvrent souvent le jour de la signature, parfois même en lisant le décompte du notaire : sur un prix de vente de 400 000 €, ils ne reçoivent que 388 000 €. Les 12 000 € manquants ne sont ni une erreur ni une commission cachée — c'est la retención de 3 %, un mécanisme prévu par la loi espagnole pour tout vendeur non-résident fiscal.
Cet article traite uniquement de cette retenue : ce qu'elle est, qui la prélève, comment elle se calcule, comment on la régularise et dans quels cas on la récupère. Si vous cherchez le déroulement complet d'une vente, nos guides sur les étapes d'une vente dans la région de Valencia et sur la vente depuis la France couvrent le reste.
La retención de 3 % n'est pas une taxe supplémentaire. C'est un paiement à compte de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Le montant définitivement dû dépend ensuite du calcul réel de la plus-value du vendeur. Selon les cas, la retenue peut être inférieure à l'impôt — vous versez alors un complément — supérieure, et vous êtes remboursé de la différence, ou intégralement récupérable si aucune plus-value n'a été réalisée.
Une garantie de recouvrement, pas un impôt autonome
Lorsqu'un non-résident vend un bien en Espagne, l'administration fiscale se trouve face à une difficulté pratique : le contribuable quitte le territoire avec le produit de la vente, et le recouvrement d'un impôt réclamé plusieurs mois plus tard devient incertain. Le législateur a donc déplacé la charge en amont, sur l'acheteur, qui retient une fraction du prix et la verse directement au Trésor.
Cette fraction est fixée à 3 % du prix convenu. Elle constitue un acompte sur l'impôt que le vendeur devra sur sa plus-value, imposée au taux de 19 %. Le mécanisme figure à l'article 25.2 du texte refondu de la loi sur l'impôt des non-résidents.
La conséquence logique, et c'est tout l'enjeu de cet article : la retenue et l'impôt réel sont deux montants distincts, qui ne coïncident que par hasard. L'un se calcule sur le prix, l'autre sur le gain. Tout le travail du vendeur consiste à établir le second pour ajuster le premier.
Le critère est la résidence fiscale, pas la nationalité
La retenue s'applique dès lors que le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne. Ce n'est pas une question de nationalité : un ressortissant espagnol installé en France depuis des années y est soumis, tandis qu'un Français résidant fiscalement en Espagne ne l'est pas. Ce qui compte est le lieu de résidence fiscale à la date de la transmission, apprécié selon les critères espagnols et, le cas échéant, la convention fiscale applicable.
Sont donc concernés la grande majorité des propriétaires francophones vendant un bien espagnol depuis la France, la Belgique ou la Suisse : résidences secondaires, biens hérités, biens acquis lors d'un projet d'expatriation qui ne s'est pas concrétisé.
Celui qui retient n'est ni le notaire, ni l'agence, ni la banque : c'est l'acheteur. Il en est légalement responsable, et cette responsabilité est l'une des raisons pour lesquelles les acquéreurs espagnols sont attentifs au statut fiscal de leur vendeur. Un acheteur qui omet de retenir s'expose à devoir la somme lui-même, le bien acquis restant affecté au paiement.
3 % du prix convenu — et non de la plus-value
La base de calcul est le prix ou la contrepartie convenue figurant dans l'acte. Ni la valeur cadastrale, ni l'expertise bancaire, ni le gain réalisé n'entrent en ligne de compte. Le calcul est mécanique.
C'est ici que se loge l'incompréhension la plus fréquente. Un vendeur qui cède à perte un bien acheté au sommet du marché subit exactement la même retenue que celui qui réalise une plus-value de 150 000 €. La retenue ignore votre situation ; seule la régularisation en tiendra compte.
Un point pratique souvent négligé : en cas de paiement échelonné, la retenue porte sur la totalité du prix convenu dès la transmission, et non sur les sommes effectivement encaissées à cette date. Un vendeur qui accepte un paiement différé doit donc prévoir la trésorerie correspondante.
Nous cadrons avec vous le produit net réel de votre vente — retenue, plus-value, plusvalía municipale — avant la mise en vente, pas après la signature.
Ce qui se passe le jour de la signature, et le document à ne pas oublier
À l'acte, le notaire constate le statut de non-résident du vendeur et en fait mention. Le prix est alors réparti : 97 % au vendeur, 3 % destinés au Trésor. Selon les usages et les études, la somme retenue est remise à l'acheteur qui se charge du versement, ou consignée pour être versée par un intermédiaire.
L'acheteur dispose ensuite d'un mois à compter de la transmission pour déposer le Modelo 211 et verser la somme à l'Agencia Tributaria.
L'acheteur doit remettre au vendeur l'exemplaire du Modelo 211 destiné au transmettant. Ce document est la preuve que la retenue a bien été versée, et c'est lui qui permettra au vendeur d'imputer la somme sur son impôt puis d'en demander le remboursement. Sans ce justificatif, la régularisation devient laborieuse. Il doit être réclamé au moment de la signature, pas six mois plus tard.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne verse rien ? L'absence de versement n'empêche pas l'inscription de la vente au Registro de la Propiedad. Mais le bien reste affecté au paiement de la somme, au moyen d'une affectation registrale qui garantit le moindre des deux montants entre la retenue et l'impôt réellement dû. L'acquéreur ne devient pas pour autant débiteur de l'impôt du vendeur : il reste un simple redevable de la retenue, et c'est à ce titre qu'il a manqué à son obligation. La charge, elle, s'inscrit au Registro sous forme de note marginale et se lève sur production du justificatif de paiement — sans quoi elle réapparaîtra sur la nota simple le jour où ce bien sera revendu. Raison de plus, pour le vendeur comme pour l'acheteur, de clore le sujet proprement le jour de la signature.
Le Modelo 210 : établir l'impôt réellement dû
La retenue versée, la balle passe dans le camp du vendeur. C'est à lui de déclarer sa plus-value réelle et d'ajuster. L'instrument est le Modelo 210.
Le délai est celui que les vendeurs calculent le plus souvent de travers. Il ne s'agit pas de trois mois après la vente : il court sur trois mois à compter de l'expiration du délai d'un mois dont dispose l'acheteur pour déposer le Modelo 211. L'Agencia Tributaria le formule ainsi : « en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble ». En pratique, quatre mois après la vente.
Le calcul de la plus-value obéit à une logique simple : prix de cession moins valeur d'acquisition. Mais chacun des deux termes se construit.
| Terme du calcul | Ce qu'il comprend |
|---|---|
| Valeur d'acquisition | Le prix payé à l'achat, majoré des frais et impôts supportés lors de l'acquisition — ITP ou TVA et AJD, notaire, Registro, gestoría — et du coût des travaux d'amélioration, à condition qu'ils soient justifiés par factures en bonne et due forme. |
| Valeur de cession | Le prix de vente, diminué des frais et impôts supportés par le vendeur à l'occasion de la vente : honoraires d'agence, plusvalía municipale, certificat énergétique et autres frais directement liés. |
| Plus-value imposable | La différence entre les deux. Elle est imposée au taux de 19 %, applicable aux plus-values de cession quel que soit le pays de résidence du vendeur. |
La distinction entre travaux d'amélioration et travaux d'entretien est déterminante : les premiers augmentent la valeur d'acquisition, les seconds non. Une rénovation lourde documentée par des factures nominatives n'a pas le même effet qu'un rafraîchissement payé sans trace. C'est l'une des raisons pour lesquelles nous recommandons de conserver l'ensemble des factures de travaux dès l'acquisition — le sujet est abordé dans notre article sur les travaux avant de vendre en Espagne.
Les trois issues possibles, illustrées
Les cas ci-dessous sont des illustrations construites pour montrer le mécanisme. Les montants de frais et de travaux y sont volontairement simplifiés ; votre situation réelle dépend de vos justificatifs.
| Cas A | Cas B | Cas C | |
|---|---|---|---|
| Prix de vente | 200 000 € | 400 000 € | 600 000 € |
| Valeur d'acquisition majorée | 190 000 € | 280 000 € | 670 000 € |
| Plus-value imposable | 10 000 € | 120 000 € | néant (moins-value) |
| Impôt dû à 19 % | 1 900 € | 22 800 € | 0 € |
| Retenue de 3 % déjà versée | 6 000 € | 12 000 € | 18 000 € |
| Résultat | Remboursement de 4 100 € | Complément de 10 800 € à verser | Remboursement intégral de 18 000 € |
Ces trois cas disent l'essentiel. Dans le cas A, la retenue a excédé l'impôt : le vendeur récupère la différence, mais seulement s'il dépose sa déclaration. Dans le cas B, la retenue ne couvrait qu'une partie de l'impôt : le vendeur doit provisionner un complément qu'il n'avait peut-être pas anticipé, et c'est la situation la plus inconfortable lorsque le produit de la vente a déjà été réemployé. Dans le cas C, le vendeur a perdu de l'argent sur son bien et l'État lui rend l'intégralité de la retenue — à condition qu'il le demande et qu'il puisse le prouver.
Le cas B est celui qui surprend le plus. Beaucoup de vendeurs assimilent la retenue de 3 % au solde de tout compte fiscal et considèrent l'affaire close après la signature. Sur un bien acquis il y a quinze ou vingt ans dans un secteur qui s'est fortement valorisé, l'impôt réel dépasse largement la retenue. Ce complément doit être estimé avant la mise en vente, pas découvert au moment de déclarer.
Délais réels, intérêts de retard et prescription
Lorsque la déclaration fait apparaître un excédent, la demande de remboursement s'effectue dans le Modelo 210 lui-même. L'administration dispose alors de six mois à compter du dépôt pour se prononcer. Passé ce délai sans décision, des intérêts de retard courent en faveur du contribuable — ce point est rarement connu des vendeurs, qui subissent l'attente en pensant n'avoir aucun recours.
Dans la pratique, les délais constatés sont souvent plus longs que le délai légal, de six à dix-huit mois selon les services et la complexité du dossier. Un dossier complet et cohérent dès le dépôt reste le meilleur moyen d'éviter une demande d'information complémentaire, qui rallonge tout.
Le droit au remboursement du trop-perçu se prescrit par quatre ans, décomptés à partir du jour suivant la fin du délai de dépôt du Modelo 210. Passé ce terme, la somme reste définitivement acquise au Trésor espagnol. C'est la raison pour laquelle un vendeur non-résident ne doit jamais remettre sa régularisation à plus tard — y compris, et surtout, lorsqu'il est certain de ne rien devoir.
Un compte bancaire permettant de recevoir le virement est nécessaire. Les modalités applicables aux comptes étrangers ayant évolué, ce point se vérifie au moment du dépôt auprès de votre conseil ou de l'administration.
Indivision, héritage, résidence habituelle : les situations qui changent le calcul
Plusieurs vendeurs. La retenue est un paiement à compte de l'impôt dû par un contribuable déterminé. Lorsqu'un bien est détenu en indivision, la logique veut donc que chaque quote-part suive le statut fiscal de son titulaire, et que la retenue concerne la part revenant au ou aux vendeurs non-résidents. Les configurations mixtes — un co-indivisaire résident et l'autre non, une succession à plusieurs héritiers, un couple séparé vendant un bien commun — doivent être traitées au cas par cas, et la répartition doit apparaître correctement dans l'acte comme dans les déclarations. C'est un point à faire valider par un conseil fiscal avant la signature, pas à supposer.
Bien hérité. La valeur d'acquisition à retenir n'est pas un prix d'achat mais la valeur déclarée lors de la succession, majorée des frais et impôts supportés à ce titre. Le calcul de la plus-value en dépend directement, ce qui rend la cohérence de la déclaration de succession déterminante pour la fiscalité de la revente. Nous traitons ce point dans notre article sur la vente d'un bien immobilier hérité en Espagne, et le cadre successoral d'ensemble dans notre guide de l'héritage en Espagne.
Ancienne résidence habituelle et réinvestissement. Un vendeur résidant dans un État de l'Union européenne, ou en Islande, Norvège ou Liechtenstein, qui cède le bien ayant constitué sa résidence habituelle en Espagne, peut bénéficier d'une exonération de la plus-value s'il réinvestit dans une nouvelle résidence habituelle, en application de la disposition additionnelle septième de la loi IRNR. Le délai de réinvestissement est de deux ans, avant ou après la vente. La retenue de 3 % s'applique malgré tout au moment de la signature : la restitution se demande ensuite, au moyen du Modelo 210 ou, lorsque le réinvestissement est postérieur à la vente, du Modelo 228 dans les trois mois suivant l'acquisition du nouveau logement. Ce régime concerne un nombre limité de vendeurs, mais il change entièrement l'économie de l'opération pour ceux qui y entrent.
Les cas où la retenue ne s'applique pas sont étroits et ne concernent pas une vente ordinaire : apport d'immeubles à une augmentation de capital de sociétés résidentes, et certains apports entre époux à la communauté de biens. Dans une cession classique entre particuliers, la retenue est due.
Le dossier qui conditionne votre remboursement
Un remboursement se gagne sur pièces. Les documents ci-dessous doivent être réunis avant le dépôt du Modelo 210, et idéalement conservés bien avant la vente.
- L'exemplaire du Modelo 211 destiné au transmettant — la preuve que la retenue a été versée. À réclamer à l'acheteur au moment de la signature.
- L'escritura d'acquisition — elle établit la date et le prix d'achat, point de départ du calcul.
- Les justificatifs des frais d'acquisition — quittance d'ITP ou de TVA et AJD, factures de notaire, de Registro, de gestoría. Ils augmentent la valeur d'acquisition, donc réduisent la plus-value imposable.
- Les factures des travaux d'amélioration — nominatives, détaillées, avec le NIF de l'entreprise. Une facture incomplète ou un paiement sans trace ne sera pas retenu.
- L'escritura de vente et les justificatifs des frais supportés à la vente — honoraires d'agence, plusvalía municipale, certificat énergétique.
- Le certificat de résidence fiscale délivré par votre administration, lorsqu'il est demandé pour l'application d'une convention.
Ce qui fait perdre de l'argent aux vendeurs non-résidents
- Croire que la retenue solde l'impôt. C'est l'erreur la plus coûteuse dans un sens comme dans l'autre : elle fait renoncer à un remboursement dû, ou laisse découvrir un complément non provisionné.
- Ne pas réclamer l'exemplaire du Modelo 211. Sans lui, prouver la retenue devient un parcours administratif évitable.
- Calculer le délai à trois mois au lieu de quatre. Une déclaration déposée trop tôt n'est pas nécessairement un problème ; une déclaration oubliée en pensant le délai expiré en est un.
- Laisser filer les quatre ans. La prescription est le mécanisme qui transforme un remboursement dû en perte sèche, et elle joue surtout contre les vendeurs à perte, persuadés de n'avoir rien à déclarer.
- Ne pas avoir conservé les factures de travaux. Des travaux réels mais non documentés n'augmentent pas la valeur d'acquisition : la plus-value imposable s'en trouve mécaniquement gonflée.
- Oublier de déduire la plusvalía municipale et les honoraires d'agence de la valeur de cession, alors qu'ils réduisent la base imposable.
- Traiter une indivision comme une vente simple. Une répartition mal reflétée dans l'acte se paie en corrections ultérieures.
Une précision nécessaire : Élégance by Melya est une agence immobilière, non un cabinet fiscal. Cet article expose le cadre général applicable à la date de sa mise à jour et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Le calcul de votre plus-value, le dépôt du Modelo 210 et toute demande de remboursement doivent être confiés à un conseil fiscal ou à un gestor. Nous coordonnons ce volet avec les professionnels qui accompagnent nos vendeurs, mais nous ne nous substituons pas à eux.
Retención de 3 % : les questions des vendeurs francophones
Qu'est-ce que la retención de 3 % en Espagne ?
C'est une retenue à la source appliquée lorsqu'un vendeur non-résident fiscal cède un bien immobilier situé en Espagne. L'acheteur retient 3 % du prix convenu et les verse à l'Agencia Tributaria au moyen du Modelo 211. Ce n'est pas une taxe supplémentaire ni un impôt définitif : c'est un paiement à compte de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Le montant réellement dû est déterminé ensuite, lors du dépôt du Modelo 210, en fonction de la plus-value effectivement réalisée.
Qui retient les 3 % et qui les verse au fisc espagnol ?
C'est l'acheteur, et non le notaire ni l'agence. L'acquéreur verse au vendeur 97 % du prix convenu et transfère les 3 % restants directement à l'Agencia Tributaria, au moyen du Modelo 211, dans le mois qui suit la transmission. Il doit ensuite remettre au vendeur l'exemplaire du Modelo 211 destiné au transmettant : sans ce document, le vendeur ne peut pas justifier la retenue lors de sa propre déclaration.
La retenue de 3 % se calcule-t-elle sur le prix ou sur la plus-value ?
Sur le prix. La retenue porte sur le prix ou la contrepartie convenue dans l'acte, indépendamment de tout gain. C'est la source de la plupart des malentendus : un vendeur qui cède à perte subit la même retenue de 3 % qu'un vendeur qui réalise une plus-value importante. Sur une vente à 400 000 €, la retenue est de 12 000 € dans les deux cas. La différence apparaît seulement au moment de la régularisation.
Comment récupérer la retención de 3 % ?
En déposant le Modelo 210 auprès de l'Agencia Tributaria. Le délai est de trois mois à compter de l'expiration du délai d'un mois dont dispose l'acheteur pour déposer le Modelo 211, soit environ quatre mois après la vente. Vous y déclarez la plus-value réellement réalisée, calculée au taux de 19 %, et vous imputez la retenue déjà versée. Si celle-ci excède l'impôt dû, vous demandez le remboursement de la différence dans la même déclaration.
Que se passe-t-il si je vends à perte ?
Aucun impôt sur la plus-value n'est dû, et la totalité de la retenue est en principe récupérable. Il faut néanmoins déposer le Modelo 210 dans les délais et constituer le dossier justificatif : acte d'acquisition, justificatifs des frais d'achat, factures des travaux d'amélioration, frais de vente. Une moins-value qui n'est pas documentée n'est pas une moins-value opposable à l'administration.
Combien de temps faut-il pour être remboursé de la retenue de 3 % ?
L'administration dispose de six mois à compter du dépôt du Modelo 210 pour se prononcer. Passé ce délai sans décision, des intérêts de retard courent en faveur du contribuable. Dans la pratique, les vendeurs constatent des délais souvent plus longs, de six à dix-huit mois selon les services. Point essentiel : le droit au remboursement se prescrit par quatre ans à compter du jour suivant la fin du délai de dépôt du Modelo 210.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne verse pas la retenue ?
Le défaut de versement n'empêche pas l'inscription de la vente au Registro de la Propiedad, mais le bien reste affecté au paiement de la somme : une affectation registrale garantit le moindre des deux montants entre la retenue et l'impôt réellement dû. Autrement dit, la dette suit le bien et devient un problème pour l'acquéreur. Côté vendeur, l'absence de versement rend impossible l'imputation de la retenue : c'est la raison pour laquelle il faut exiger l'exemplaire du Modelo 211.
Comment s'applique la retenue quand il y a plusieurs vendeurs ?
La retenue est un paiement à compte de l'impôt dû par un contribuable non-résident déterminé. Lorsqu'un bien est détenu en indivision, la logique est donc que chaque quote-part suive le statut fiscal de son titulaire, et que la retenue concerne la part revenant au ou aux vendeurs non-résidents. Les situations mixtes — un co-indivisaire résident et l'autre non-résident, une succession avec plusieurs héritiers, un couple séparé — doivent être traitées au cas par cas et validées avant la signature par un conseil fiscal, car la répartition doit apparaître correctement dans l'acte et dans les déclarations.
Existe-t-il des cas d'exonération pour un vendeur non-résident ?
Oui, dans une situation précise. Un vendeur résidant dans un État de l'Union européenne, ou en Islande, Norvège ou Liechtenstein, qui cède le bien ayant constitué sa résidence habituelle en Espagne, peut bénéficier de l'exonération pour réinvestissement s'il réinvestit dans une nouvelle résidence habituelle dans un délai de deux ans, en application de la disposition additionnelle septième de la loi IRNR. La retenue de 3 % s'applique malgré tout au moment de la vente ; la restitution se demande ensuite, au moyen du Modelo 210 ou, lorsque le réinvestissement est postérieur, du Modelo 228 dans les trois mois suivant l'acquisition du nouveau logement.
Sources : Agencia Tributaria — modèles et délais de déclaration de l'IRNR sans établissement permanent ; texte refondu de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents, Real Decreto Legislativo 5/2004. Informations à jour au 14 septembre 2026 ; la fiscalité évolue et doit être vérifiée à la date de votre opération.
Connaître le produit net de votre vente avant de la lancer
Retenue de 3 %, plus-value, plusvalía municipale : ces trois postes déterminent ce que vous percevrez réellement. Nous les cadrons avec vous dès l'estimation, et nous coordonnons le volet fiscal avec les professionnels qui accompagnent nos vendeurs.
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